樓市調控轉向 大家都盯上了租賃市場

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樓主 2019-08-01 19:05:03
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在水一方

買房還是租房好,這已經是個老生常談的問題。不過,隨著“租”這個詞越來越得到重視,“人人有房住≠人人有房產”的租賃時代已然開啟。

優質學區房之爭

近日,廣州市政府公布了《加快發展住房租賃市場的工作方案》,這份“住房租賃新政”共16條,從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行史無前例的大力扶持。當中,最受關注的“亮點”在于賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。此外,廣州將積極支持租賃住房方式,加快構建租購并舉的住房體系;鼓勵發展現代住房租賃產業,催生新的經濟增長極;規范住房租賃市場,夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。

新政一出,立即引發市場對優質學區房的爭議。一些人擔心,不排除新政公布后優質學區房房租上漲的可能,但“天價學位房”現象將有所降溫。另一方面,由于新規并未能解決優質教育資源稀缺這一核心問題,如果只是放大了對學區房的需求而不增加供應,優質學區房的價格可能會因此進一步水漲船高。不過,“租購同權”還是給予租戶子女就讀名校的機會,具體執行細則仍需廣州市及各區教育局等政府相關部門給出詳細的解讀。

在許多大城市,優質學區房一直受追捧是不爭的事實。優質學區房同普通商品房一樣,依然是一種商品,只是這種商品更加稀缺。在深圳,優質學區房的價格一直居高不下。記者調查發現,深圳四大名校(深圳外國語學校、深圳高級中學、深圳中學、深圳實驗學校)初中部因為教育質量好,周邊小區即便陳舊而且有些是樓梯房,但價格多為每平方米7萬元以上,一些小區均價早已超過每平方米10萬元。

其實,租戶子女在當地享受就近入學的政策,很多城市這幾年都在執行。以深圳福田區2017年公辦小學的積分入學制度為例,同樣擁有戶籍的情形下,租房和買房的分值上限相差為15分。不過,有深圳的家長告訴記者,在一般情況下租房者子女可以就讀普通小學,但在名校的爭奪中,15分的差值可能會有較大的影響。美聯物業全國研究中心研究部經理張添鳴表示,廣州所提的“租購同權”是同等權利,至于租房者和購房者是否享受同等待遇,還有待官方進一步解釋。

邏輯變了:

租售并舉與先租后買

提起房地產行業,人們的第一反應大體還是商品房銷售市場,對住房租賃這個萬億級的市場,認知還在初級階段。

放下優質學區房之爭,廣州發布的《方案》既注重了權利對等,又明確了責任主體。在此之前,上海、深圳、北京等一線城市已先后出臺了加快租賃住房發展的相關政策,且政策的強度、執行的力度均超越以往,顯示出各地推進“租售并舉”的決心。這也可以看出,住房租賃市場已經逐漸成為一個“香餑餑”。

早在去年6月,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,明確提出支持租賃住房建設。去年以來,住房租賃市場獲得國家層面大力支持,今年相關政策已進入落地期。

上海此前發布的《上海住房發展“十三五”規劃》提出,“十三五”時期上海新增住房供應總套數要比“十二五”期間增加60%左右,其中將大幅增加租賃住房供應,在產業集聚區、交通樞紐區、商辦過剩區重點發展租賃住房,預計新增供應租賃住房70萬套。本月初,上海市規劃和國土資源局掛出位于浦東新區和嘉定區的兩宗地塊,所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理,這也是“只租不售”的運營模式首次出現在上海。

深圳市規劃和國土資源委員會近日發布的《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》提出,要加快培育住房租賃市場,規范租賃市場秩序,培育多元化、規模化、專業化的住房供應主體,形成先租后買的梯度住房消費模式,努力構建分層次、多渠道的住房供應體系。“先租后買”的梯度住房消費模式,無疑是深圳市在土地與住房以及城市競爭力的謀思中想出的最優政策選項。

如今,長租公寓等租賃市場的興起,顯示出一線城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房價高企的背景下,靠單一買賣解決居住問題的時代似乎已經過去。剛剛上任的萬科董事會主席郁亮也認為,中國的房地產行業真正到了一個新階段。在這個新階段,住宅消費大有可為,租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊,房地產行業面臨重新洗牌。另據鏈家研究院報告,2020年和2025年,中國房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元,2030年預計會超過4萬億元。

不過,這個規模巨大的市場蛋糕并不是那么容易嘗到甜頭,租賃行業需要解決的痛點仍舊很多,市場仍需要一段時期的培育。

從長遠來看,租賃市場的發展和租賃權益大增會不會對高房價帶來沖擊?某研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,租賃權益大增對于大城市的租房者來說,無論從經濟價值還是社會價值角度,都能夠看出租房的性價比在提高。此外,租賃權益大增有助于房地產市場轉型,對于很多企業來說,在存量資產的運營中租賃市場是一個較好的切入點。另外,租賃權益大增對于購房需求本身沒有擠壓的導向,但可以說是有分流的效應,這也是對沖高房價的一個重要舉措。

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