樓市管控新政頻出 去庫存風向變了嗎?

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樓主 2019-05-15 00:57:17
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駿景豪庭

中國經濟網北京3月30日訊(王子威)隨著“滬九條”打響頭炮,3月25日短短一天內,上海、武漢、南京、深圳4地相繼出臺嚴格的樓市調控政策,對 當地樓市實行緊縮政策,意在降溫消火。據中國經濟網記者了解,有業內人士將這些政策視為“風向大變”的標志,稱政府的態度已由原先的“鼓勵買房”轉變為 “限制買房”。然而,事實真的如此嗎?

就一向需求旺盛的部分一、二線城市而言,中央此前的判斷是“沒有去庫存壓力”,因此對于市場并未給予過多干涉,而在深圳等地房價猛漲、搶購成潮、場外配資炒房等現象出現之后,此番新政代表了官方態度的轉變——從“放任”到管控。

而從全國房地產市場來看,可以肯定,絕大多數城市“去庫存”壓力仍舊嚴峻,中央多次強調的樓市“去庫存”大風向沒有發生變化。只能說,在應對變化萬千的房地產市場上,政府調控的方式更加針對城市具體情況,響應了“因城施策”的要求。

限購重點在遏制投資炒房 一線城市樓市將降溫

從目前上海、武漢、南京、深圳出臺的樓市新政來看,其調控的主要目的在于遏制過熱的“投資炒房”,對于剛性需求的影響相對較小。

上海規定,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成;對于首套的認定采用“只認房不認貸”方式,即只要有一套住房,無論貸款是否結清,再次購買都算二套;此外,非上海市戶口需繳納個稅或社保年限由兩年提高到五年。

在上海發布“史上最嚴”限購政策后,深圳連夜出臺了房地產調控政策,將二套房首付由三成提高到四成;非深圳戶口購房,社保繳滿年限由1年提高到3年。

武漢則是將公積金貸款政策收緊,規定職工家庭購買首套申請公積金貸款最 高額度由60萬元下調為50萬元,購買第二套住房申請公積金貸款的最 高額度為50萬元扣減首 次已使用公積金貸款后的差額;還貸能力系數由45%回調到35%,個人貸款系數下調0.2-0.5。

根據江蘇省緊急出臺的管控政策,南京將嚴格落實“差別化個人住房信貸政策”,嚴審購房人首付款比例和資金來源。

值得一提的是,在樓市過熱城市“首付貸”剛出現不久,深圳、上海、江蘇等地就明令叫停,監管層面的這一行為,更加確定了此輪樓市管控的目的在于遏制局部過熱的投資、炒房現象。

部分城市出臺大力度刺激政策 父母子女可互用公積金貸款

上海、深圳等地的管控政策關注度顯然蓋過了其他地區的樓市新政。本月初,在“去庫存”的壓力之下,沈陽曾出臺“零首付”購房的政策,但隨即被連夜叫停。28日,該地重新出臺房產新政,共22條,對貸款及補貼等事項做出重大調整。

根據沈陽市《關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》,公積金最 高貸款額度整體提高了10萬元,并允許使用公積金貸款同時購買兩套房, 少有的是,沈陽甚至規定父母子女可互用公積金貸款。此外,該《意見》還給出了契稅率超1%的部分進行補貼、購買改善性住房可享補貼等多項補貼政策。

中國經濟網記者調查發現,近日,江西撫順市也給出了去庫存新政,提出自3月17日起,該市居民在市中心城區購買普通商品住房,首套房給予每平米200元補貼,二套房給予每平米100元補貼。

月初,濟南、成都等地也加大了政策刺激力度,在公積金貸款額度、房地產交易契稅等環節作出調整。

即便是作為一線城市的廣州,也在本月15日實施契稅新政,對個人購買家庭唯 一住房,90平米及以下,減按1%稅率征收契稅;90平米以上減按1.5%。

從全局來看,目前全國的樓市呈現出“一些地方在嚴管、一些地方強刺激”的分化格局,嚴管的集中在絕大部分一線城市及小部分二線城市,而需要刺激的則是絕大多數的二三四線城市。各地政策的千差萬別,正是在去庫存命題下“因城施策”的結果。

3月滬深樓市庫存消化“神速” 新政后急劇“剎車”

實際上,上海、深圳、南京等地新政的效果可謂“立竿見影”。

中國經濟網記者根據中 指 院公開數據計算,自2月29日至3月27日期間,上海市房地產庫存量由949萬平方米驟減至817.2萬平方米,消化庫 存13.9%;深圳房地產庫存量由398.5萬平方米驟減至359.4萬平方米,消化庫存9.0%,短短不到一個月時間,兩地房地產庫存量大幅度減少。

而據網 易房產的統計數據顯示,在新政發布的首 個周末,上海房地產成交量大幅下滑,周末一手房成交量較周五下滑近半。深圳的成交數據同樣顯示出新趨勢,首 個周末兩日成交套數還不及周五當天。

然而,管控也導致了新的問題產生,市場出現了新的擔憂,在一線城市政策收緊的情況下,投資、炒房資金可能向周邊城市轉移,從而將當地房價“炒 高”。新華社文章指出,滬深新政后的瘦哥周末,在毗鄰上海的昆山,萬科推出的500套房源被搶一空,購房客7成來自上海;臨近深圳的松湖碧桂園開盤當日即 去化8成,攬金25億元。文章稱,要警惕“虛火”向二線城市傳導。

樓市分化格局將迎新變化 “因城施策”才能排除風險

此番極 具針對性的管控措施,除了防止樓市畸形發展導致崩盤風險外,還有一個十分重要的目的即是為避免一線城市的“虛火”燒至二線城市,引發大規模“高燒”。

一旦二線城市的房價被一線城市拉高,在本來需求不振的區域將會出現“高價”與“高庫存”并重的情況,資金與優勢資源依然流向一線城市及其他熱點地區,區域發展失衡的問題將會加劇。這一系列的連鎖反應是監管層最不愿意看到的情況。

可以預見,未來全國樓市分化的格局將會繼續,但也會有新的變化出現:一線城市及熱點二線城市在新政下震蕩企穩,周邊城市迎來“被炒”風險,大部分二三四線城市仍存去庫存壓力。

綜合來看,在目前全國房地產市場發展的現狀下,沒有哪一種政策能夠適應所有市場,而局部地區的調控措施更無法代表全局性的大勢。而在將來,如何應對樓市新的變化、挑戰,因城施策制定出更加有效的政策措施,成為了考驗執政者的一大課題。

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