報告預測:2018年房地產市場是“小年”

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樓主 2019-05-24 05:53:37
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碧桂園首府

近期多家機構都發布了2018年房地產市場策略報告。這些報告從調控政策、市場周期、投資指標等多方面進行分析。普遍認為,2018年房地產銷售面積將出現下滑,投資指標增速也將下降至5%以下。對此,行業龍頭企業萬科預言明年房地產市場是“小年”。

融資收緊,房企資金壓力凸顯

受銷售下滑的影響,三季報部分房企?“經營活動產生的現金流量凈額”大幅低于去年同期。10月,同策咨詢研究部監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計531.53億元,環比2017年9月的700.53億元減少了24.13%。

今年以來,監管層對開發商的各類融資政策全面收緊。首先,拿地資金的限制更為嚴厲,5月份開始,銀監會下發《2017年信托公司現場檢查要點》:將違規開展房地產信托業務列入2017年信托公司現場檢查要點,主要針對“拿地融資業務”。其次,上市房企增發股票被限制,2017年1-6月房企增發160億元,同比減少約80%。第三,第二季度開始,發改委收緊對房地產企業海外債審核。

因此,隨著樓市調控政策的持續加碼,限購、限貸、限價、限售、限商等政策環境下,房企銷售下滑、融資收緊,中小房企普遍面臨資金壓力。

競爭加劇,企業集中度提高

盡管隨著調控深化,市場開始下行,但大型房企的優勢則逐漸顯現,行業集中度進一步加強。據房企第三季度公布的數據,碧桂園今年前三季度共實現合約銷售4281.7億元,合同銷

售建筑面積4715萬平方米;今年前三季度萬科實現合約銷售3961億元,合同銷售建筑面積2664.5萬平方米;恒大合約銷售實現3660.3億元,合同銷售建筑面積3087萬平方米。前三季度上述前三房企的銷售總額,已經達到11903億元。房企前三的銷售額體現了房企集中度的進一步加強。某研究中心發布的?《2017年前三季度中國房地產企業銷售TOP 100》顯示,在2017年前三季度,百強房企銷售規模已突破5萬億大關,與2016年同期相比,增幅達36.7%。

在拿地方面,行業也在向優勢企業高度集中。據某研究院的數據顯示,1-10月,碧桂園以1903億元的拿地金額繼續位居榜首,萬科以1525億元穩居第二位,保利以1222億元穩居第三位,三家房企的拿地金額均超千億。TOP 10企業1-10月拿地總金額高達9732億元,占TOP50企業的50.7%,大型優秀房企的土地資源優勢凸顯。

溢價率下降,土地出現流標現象

盡管在各個城市土地供應量都大幅增加,但土地溢價率卻在走低。數據顯示,以一線城市為例,截至11月底,成交土地均價為32642元/平方米,比2016年下降4.8%;平均溢價率則僅有19.04%,較2016年66.9%的高平均溢價率下降了47.86個百分點。

另外,土地市場上也出現了一些流標現象。據中原地產研究中心統計數據,截至日前,2017年下半年一線和二線城市住宅土地流標已經達到44宗,其中一線城市北京出現1宗,廣州出現2宗。

土地溢價率降低及流標現象的出現,除了房企資金壓力和對未來房地產走向有著一些不便宣之于口的判斷,地塊自身條件不好是最主要的原因,或出于非熱門區域,或限于性質利潤空間有限。

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