[中房研協]棚改貨幣化進入攻堅收尾階段,對房產市場有什么影響

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樓主 2019-08-20 10:47:05
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順河路14號院二手房

?導讀:2018年3月5日,政府工作報告中再次提及棚戶區改造,提出“更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套。”作為提高保障和改善民生水平的重要內容,棚戶區改造再次被放到重要位置。近年來,隨著棚戶區改造的推進,尤其是棚改貨幣化和PSL對拉動三四線房地產市場發揮了積極作用。但隨著棚改進入攻堅階段,棚改空間逐步縮小,加之資金面收緊導致PSL規模縮減,預計棚改貨幣化安置對房地產拉動效應將有所減弱。

??1、棚改貨幣化對三四線樓市去庫存效果顯著

??根據易居研究院數據,2016年三季度以來三線及以下城市商品房銷售明顯好于一二線,一方面受到一二線城市需求外溢的支持,另一方面棚改貨幣化也是其重要驅動力。根據易居研究院全國80城住宅成交數據,隨著樓市密集調控開啟,2016年10月以來,一二線城市商品住宅成交量快速下滑,盡管近半年來降幅有所收窄,但2018年1月一線城市仍表現為負增長,降幅為9.8%。與此相對,三四線城市成交量有所上升,2018年1月份增速已達到26%。

??對于這種“分化”現象,一種可能的解釋是一二線城市需求外溢、帶動周邊三四線城市銷售。然而,分地區來看,年初以來,中部和西部地區銷售同比增速遠好于東部地區,意味著三四線商品房熱銷并不能簡單歸因于一二線城市需求外溢效應,而是全國“普遍性”的現象。棚改貨幣化帶來的定向貨幣寬松,或是三四線城市商品房熱銷的重要驅動力。

??根據易居研究院數據,全國80個重點城市2014年底新建商品住宅庫存達到峰值,自2015年初開始庫存逐步下降,這其中棚改貨幣化起到了重要作用。2015年棚改貨幣化安置率近30%,2016年達到50%,棚改貨幣化安置面積分別為1.5億平方米和2.5億平方米,分別占當年商品住宅銷售面積的13.6%和18.2%。棚改貨幣化安置對三四線城市去庫存效果明顯。

圖:全國80個重點城市新建商品住宅庫存面積

(數據來源:易居研究院)

??2、抵押補充貸款為棚改貨幣化安置提供有力支撐

??2014年4月央行創設PSL(抵押補充貸款),加大對“棚戶區改造”重點項目的信貸支持力度,2015年國務院37號文提出“積極推進棚改貨幣化安置”。2015年至今,棚改安置模式重心逐漸轉向貨幣化安置,PSL(抵押補充貸款)成為貨幣化安置的主要資金來源。2016年,全國棚戶區改造開工606萬套,完成投資1.48萬億元。其中,國開行棚改專項貸款9725億元,占比66%;農發行棚改專項貸款約3000億元,占比20%。從資金來源上看,PSL支持的政策性銀行專項貸款占棚改資金來源的86%,是棚改貨幣化最重要的資金來源。

??PSL相當于央行通過棚改貨幣化安置這一路徑,向房地產市場注入了2.7萬億的低成本貨幣。其資金流向為央行通過PSL向國開行發放貸款,國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款,地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款,地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款,國開行償還央行貸款,形成資金流的閉環。PSL可以理解為是一種基礎貨幣投放的新渠道,借助棚改貨幣化實現對三四線城市的貨幣定向寬松。

??3、棚改對房地產拉動效應逐步減弱

??過去幾年,棚改對帶動部分三四線城市房地產熱銷發揮了積極作用。但隨著棚改空間的逐步縮小,以及資金面收緊導致抵押補充貸款收縮,未來棚改貨幣化安置對房地產的拉動效應預計將逐步減弱。

??2018年政府工作報告中指出啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套,較2016年減少40萬套,2019和2020年預計將進一步減少。根據2012年統計的全國棚改存量戶數大約為4200萬套,按照計劃,到2020年棚戶區存量將降至100萬套,棚改工作進入尾聲,基本兌現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的承諾。

圖:全國棚改庫存消化進度情況

??除棚改空間逐步縮減外,在去杠桿環境下,資金面收緊,包括PSL等政策性銀行、國開行提供的貸款量也將收縮。2017年PSL凈增加值共計6350億元,較2016年的9714.11億元同比減少34.6%。隨著PSL規模的縮小,將對棚改貨幣化安置比例造成一定影響,2018年棚改貨幣化安置比例預計將與往年持平或有所下降。

??2018-2020年將再改造各類棚改區1500萬套,其中2018年改造580萬套,考慮到資金面收緊貨幣化比例預估為50%,按照2015-2016年貨幣化安置套均面積85平方米計算,預計棚改貨幣化安置將帶動商品住房銷售面積約6.5億平方米,2018年為2.5億平方米,2019和2020年為2.0億平方米。未來隨著全國房地產進入存量時代,棚改貨幣化安置拉動商品住宅銷售作用將逐步減弱。

??4、分省市關注棚改空間率先布局

??各地棚改規模的差異將直接影響未來房企作為棚改參與主體的發展空間。盡管未來三年棚改將進入量縮攻堅階段,但各地棚改規模差異較大,部分省市仍存在較大發展空間。

??一是房企應優先選擇未來棚改計劃量大、發展空間較好的省市。由于未來三年各省市棚改空間存在較大差異,大部分省市進入量縮攻堅階段,而遼寧、云南、內蒙古等未來三年的棚改規模則出現較快增長。房企在考慮進入城市時,應優先選擇此類城市。

??二是房企參與棚改應注重自身綜合能力的培育。隨著棚戶區改造進入攻堅期,對參與房企的綜合能力也提出了更高要求。房企可重點向兩個方向嘗試轉型:城市配套服務商和產業特色小鎮開發運營商。對房企來說,目前在一些城市拿地難度越來越大,通過棚改來獲取土地,不僅要求住宅開發能力,更要求對城市區域進行綜合配套的開發,包括商業、產業、社區服務、基礎設施建設、環境整治等,房企需不斷提升城市運營意識。

來源:中房網

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