樓市調控將因城施策 房價短期仍將小幅上漲

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樓主 2019-08-09 15:48:25
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首開香溪郡

從以往出現過熱階段的樓市表現來看,每當市場過熱時,全國性的調控政策勢必會出臺,為樓市降溫。更為關鍵的是,當前實體經濟收益下降明顯,使得資金 “脫實向虛”進入投機領域,形成惡性循環,致使實體經濟收益進一步下降,影響中國經濟的良性發展。因此,下半年房地產市場面臨調控幾乎已成事實。

“調控主線很可能是因城施策,對于一二線熱點城市來說,隨著相關政策的出臺,樓市會進入調整期;三四線城市去庫存仍將是重要任務。”房地產業內人士及相關專家在接受中國經濟時報記者采訪時表示,房價則會繼續上漲,但漲幅會弱于今年上半年。

因城施策將成調控主線

有分析認為,過去全面寬松的趨勢已經出現了變化,在市場分化的基礎下,調控政策也將因城施策。

中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春在接受本報記者采訪時表示,對房地產市場的調整,今年早些時期政府已開始著手對價格上揚過快的地方“因 城施政”進行收緊。但是,從目前的現狀來看,簡單的行政管制政策很難達到調控市場的目的,還需要多方面措施相互配合才能有效。

對一線及部分熱點二線城市,要密切關注其庫存下降情況,加大住房供應,合理引導住房消費,防止房價持續過快上漲。

“特別是要加強一線城市的土地供應問題。”劉元春認為,一線城市樓市已經在限購,但需求依然旺盛,這說明市場有需求基礎,所以應擴大土地供給。但事實上,去年以來,一線城市的土地供應量下降了約40%-50%,土地成本上升,導致開發商和消費者的成本均大幅上升。

同策咨詢研究部總監張宏偉在接受本報記者采訪時說,中央層面已經開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯,尤其是對房價上漲過快與“地王”頻現的城市來說,進入下半年之后,其樓市走勢將受到各方面的不確定性因素影響。

據其透露,下半年國家會嚴控“地王”,雖然政策尚沒有出臺,但是會提前預警。據其介紹,國土資源部等多部委已經向熱點城市研究部署防止“地王”頻現、防范地價異常的應對措施。

與此同時,在劉元春看來,去庫存仍然是懸在中國經濟頭頂的一把劍。因此,對三、四線等商品房庫存較大的城市,要根據當地市場情況,積極采取有效措施,化解房地產庫存。

張宏偉告訴記者,為了緩解庫存壓力,有的地方放緩或停止了土地供應,如常州市已經停止土地供應兩年多了,計劃停止三年時間,從長期來看,減少供應一定會 緩解庫存壓力。另外,庫存壓力大的城市,政府仍然會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升,鼓勵住房消費,這些措施包括暫停供地、調整普通住宅標準、契稅 優惠等稅費措施,鼓勵人才購房等人才類政策,鼓勵購房入戶等戶籍政策,允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

樓市資金收緊趨勢明顯

數據顯示,今年上半年,在寬松的貨幣環境下,房地產行業的“吸金”作用明顯。據統計,2016年上半年,商品房銷售額4.9萬億元,同比增速達42.1%,盡管較一季度增速放緩,但仍處于較高水平。

并且,今年上半年房地產貸款占人民幣新增貸款比重創新高,個人住房貸款高歌猛進。據統計,2013年以來,房地產貸款占人民幣新增貸款的比重始終維持在25%以上的較高水平,而2016年上半年占比更是高達38.9%,創近6年最高水平。

“這一輪一線城市房價的飆升其實很容易讓大家聯想到2014年底到2015年股市大幅上漲的情形。當時股市上漲一個很大的原因便是因為有大量流動性注入 了股市。”摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊此前分析表示,當前的情形也十分相似,釋放出的大量流動性并沒有進入實體經濟,而是流向了房地產市場。

劉元春說,當前很多資金不愿意投入實體經濟,而是更愿意投資房地產,使得土地價格大幅上揚,房價隨之上漲,市場預期進一步攀升,市場進入惡性循環。

因此,在經濟比較低迷時期,當局部市場產生泡沫,不宜用簡單的貨幣收緊來解決問題。“一方面要強化監管,使虛擬經濟的收益回穩。同時,要改變實體經濟和虛擬經濟收益倒掛的格局。”劉元春告訴記者,因此,一定要在實體經濟領域做足文 章,讓流動性真正回到實體經濟,改變當前單向流動的現狀。

“樓市資金面收緊將成為較大可能。”張宏偉表示,在經歷上半年房價大幅上漲 后,當下一二線熱點城市的高房價已偏離基本面,下半年政府出臺信貸收緊政策的預期強烈。目前已有熱點城市出臺相關政策,如7月1日合肥公布二套房最低首付 款比例為40%,購買第三套及以上住房,最低首付款比例均為60%,且停止住房公積金個人住房貸款等。張宏偉認為,未來或將有更多城市效仿。

房價仍將小幅上漲

中國社科院最新發布的《中國住房2016中期報告》預測,當前房地產市場總體回升,今年下半年至2017年第二季度,房價漲幅或呈回落趨勢,房地產投資增速將趨緩。

尤其是住建部在7月18日約談房企意味著中央層面已經開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯,特別是針對房價上漲過快與“地王”頻現的城市來說,未來這 些樓市走勢仍然面臨不確定性,如政府開始出臺措施“控地王”、個別熱點城市信貸政策開始收緊、市場進入調整期等,在這樣的市場背景下,樓市會進入調整期。

事實上,這一調整跡象已經開始顯現。“在2016年上半年市場沖高影響下,7月開始,下半年市場出現了明顯的漲幅放緩,成交量開始出現調整的跡象。”中原地產首席分析師張大偉分析稱。

“從現階段的市場表現來看,熱點樓市成交量和成交價格都已經漲上去,今年下半年到明年都將是調整期,明年這個時候會進入低谷期階段。”張宏偉預測,尤其 是一些上漲勢頭較猛的城市,政策也在進一步收緊,而政策面走勢和市場預期走勢是相一致的,只不過不會那么快,市場表現會有一個過程。

“雖然下半年房地產市場會有小幅調整,但房價很難有根本性變化。”劉元春認為,首先,政策很難作出大的調整或者打壓,使房地產再度回到蕭條狀態,這不符合穩增長和中國經濟良性循環的宏觀政策取向。但會有小幅調整,如會讓市場有所回歸,局部熱點城市會有所管制。

劉元春說,中央政府不太會過度打壓一二線城市的房地產市場,因為一旦這些地方房地產市場下滑,整體經濟下滑的壓力會更大。因此,目前來看,短期可以做的 是擴大土地投放,降低土地市場價格,保證房地產市場的開發投資增長速度維持在合理區間。“為了穩增長,一線城市和核心二線城市要加強供應,特別是土地供 應,而不是簡單地遏制這些區域的正常需求。”劉元春認為。

除此之外,本報記者采訪的多位行業內人士均表示,房地產市場要想辦法擺脫市場 熱了開始調控,調控過了再熱,熱了再調控這樣的惡性循環。要從行業發展角度制定長期穩定的發展機制,從頂層設計以及各項配套政策方面,引導房地產行業更穩 定健康地發展下去。“這是中央政府和行業主管部門必須要面對和解決的難題。”

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