樓市“更年期”撞上中國老齡化

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樓主 2019-07-23 11:55:06
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碧桂園華潤新城之光

一年一度春運開啟,在都市里打拼的“候鳥”們,如今最翹首盼望的大概就是“回家”二字,在那個溫暖的地方,有“老家雀”在等著我們。一家團圓,年終有歸宿,孝親敬老總是“年”的主題。

誠然如此,老之將至,是人生的必經之路,是每個屋檐下永恒的主題,也是中國未來要面對的重要命題。如何更從容地面對老去,不獨個人、社會,企業同樣需要思考。

養老地產,開發商轉型的救命稻草

近期,國家人口計生委、全國老齡委對我國未來老齡化發展趨勢的預測結果顯示,2015年到2035年我國老年人口將年均增長1000萬左右。不到20年時間,我國將進入急速老齡化階段。

絕對不是湊巧,也并非心血來潮,2018年,開發商都扎堆給自己改名。據不完全統計,已有20多家房企集體更名,不約而同地把“地產”二字抹去。

尋求新突破的房企找到了新賽道,那就是“銀發經濟”——當樓市“更年期”撞上中國老齡化,誕生了屬于養老地產的“青春期”。

養老地產被視為最有前途的產業之一。從目前的情況來看,幾乎所有的領先房企都先后進入這個產業。截至2017年年底,已有百余家地產企業和大量外資企業布局中國養老地產,這個數字現在還在不斷增長。

和時間賽跑,支撐房企虧的底氣

雖然蛋糕巨大,但據羊城晚報記者了解,先后進入養老產業的開發商都很難賺到錢。比如做養老最早、投入最多的保利發展控股集團股份有限公司(簡稱“保利發展”),其相關負責人就盈利問題向羊城晚報記者坦言,目前只有北京一個項目處于微利狀態。萬科也不例外,全國百余個項目幾乎都是虧損狀態。萬科董事會主席郁亮表示,目前,房企布局養老產業尚未找到成功模式,大家還在不斷試錯。

然而,房企的算盤另有打法。對他們而言,每一輪的政策紅利期都是拿地的機會窗口。所以,在此期間獲得土地、研發養老產品和服務,等項目建設完工時,服務運營體系也基本配置到位,后續再逐步完善,這也是一個和時間賽跑的挑戰。

由于當前的養老市場還沒有特別成熟的標準和規范,就給了企業一個喘氣的機會,允許市場試錯,然后再確定行業標準,這也是房地產業一種通行的開發模式。

可以預期的是,在成功路上,有很大一批試錯企業將會倒掉作為“墊背的”。拿地可能容易,但盈利并非想象中容易,產品的建造、醫療資源的嫁接以及后期的運營管理都要消耗大量利潤。

同時,養老社區的吸納量是另一個影響盈利的因素,從國外經驗來看,偏低的社區入住率是養老地產現金流的“殺手”。根據日本的經驗,養老機構入住率要達到70%-75%才能基本實現營收平衡。

能堅持下去的,是大贏家不假。但是,大量沒堅持下去的,只能當“烈士”。

“青春期”,避免買錯產品

當下,可以說是養老地產的青澀“青春期”。對于未雨綢繆、要為自己準備養老方案的市民,該何去何從?

目前,房地產市場中的養老地產可分為兩大類:一是針對活力型老人的健康地產;二是針對有剛性養老需求的銀發社區,兩類產品都以銷售為主。

另外,也有持有型的養老產品,因為是典型的重資產運營,準入門檻較高,動輒一兩百萬元的“會員費”以及月租等費用,讓很多養老人群望而卻步。

有專家研究發現,養老地產有兩個非常核心的距離——與醫院的距離、與子女的距離。假如這兩個距離都很遠,則失敗的概率較高。比如曾經很流行的旅游度假型養老地產,如果僅僅只有房子而沒有醫療資源,那很有可能只是概念炒作,購房者選擇這類社區要特別謹慎,不要在開發商的試錯階段買了不成熟的“試錯”產品。

對開發商來說,養老地產成熟至少需要8-10年的發展期。對有迫切養老需求的市民來說,如何安排自己的養老方案,找一套更適合自己的養老產品則是更現實的問題。

(責任編輯:解芳璇)
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