北京樓市還會有金九銀十嗎?

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樓主 2019-09-24 17:25:07
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拾屯東村二手房

二手房成交量持續下滑,買賣雙方觀望情緒濃?普通商品房幾無入市?限競房不溫不火

北京樓市還會有金九銀十嗎?

來源:北京青年報

金九銀十,樓市傳統意義上的旺季,而今年的九十月份,北京樓市是否會延續往年的慣例,走出一波新行情?對此,無論是新房開發商,還是二手房中介,都顯得有些信心不足。一方面,占據目前北京新房市場主力的限競房銷售不溫不火,部分限競房在限價基礎上,已經開始通過各種方式給出了折扣優惠,原本被認為的輕松日光反而成了個例。另一方面,二手房市場經歷了四五月份的成交高峰,市場開始持續降溫,新增供需持續低溫。業內人士指出,北京樓市已經基本告別了傳統的淡旺季概念,如今市場的淡旺季,主要以調控政策的松緊程度來界定,金九銀十,與北京樓市漸行漸遠。

未快速成交房源價格多有松動 熱門學區房源不再供不應求

二手房買賣 慢下來了

8月,樓市的頭條顯然屬于租房市場,只有陸續入市的限競房,才能勉強分得一些關注。而經歷了上半年大幅度起伏的二手房,在8月則出現了明顯的降溫。有購房人發現,前期關注的不少房源都出現了降價,熱門小區的房源,也不再是一房難求,中介推介房源的電話又多了起來。根據貝殼研究院Real Data數據庫顯示,6-8月鏈家實時成交量環比持續明顯下滑,8月降幅達20.9%,僅次于6月降幅,與2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。機構預計,這樣的趨勢還將持續,金九難以如期出現。

買家關注房源普遍出現降價

于先生夫婦都是金融行業的從業人員,一直在關注東三環到東四環的房源,準備出手買房自住。于先生在某中介App里關注了多套房源,于先生在關注房源時,大都找的是價格相對合適的,一些報價虛高的房源并不在他的考慮范圍內。近期他發現,除了少數的幾個房源成交或者停售外,其他關注的房源基本都出現了不同幅度的調價,其中最多的報價下調了超過100萬。

于先生向我們展示了他關注的一套位于東三環世茂宮園的三居,該房源6月1日時的報價是1760萬元,而8月30日業主最新的報價降到了1650萬元。不僅是像世茂宮園這樣的次新房在調價,他關注的吉祥里、吉慶里等老舊公房,業主報價也有了超過50萬元的調整。

據中介人員向他介紹,很多業主最近心理價位都有些松動,一些著急用錢的業主,價格可以談的空間則更大。

根據貝殼研究院Real Data數據統計分析顯示,6-8月調價中漲價次數占比持續下降,8月降至17%,略高于1月水平,處在2018年以來低位。新增掛牌均價7月份降至低位,8月環比持平。8月議價空間達3.77%,雖環比擴大但仍處低位,在客戶觀望情緒濃重的情況下成交達成的難度依舊較大。核心500盤7天帶看比例持續明顯下降至10.5%,為一年以來最低值。

在成交周期上,買賣雙方成交周期環比均延長,客源端成交周期達到79.3天,為2012年以來的歷史最高。近3月帶看成交比持續上升至67%,是2018年以來月度最大值。核心500盤快速成交率呈下降趨勢,市場成交節奏持續放緩。

貝殼研究院首席分析師許小樂分析稱,這主要是源于在調控依舊從緊的情況下,面對持續降溫的市場以及房地產稅等諸多不確定性因素,買賣雙方信心不足。業主預期開始出現松動。

麥田房產首席市場分析師張葉松也指出,從麥田房產的成交數據看,8月降價成交的房源占比很高,達到90%以上,買賣雙方更加趨于理性,購房交易周期也因此在繼續拉長。

中介推銷頻次提高 熱門小區房源也愁賣

今年5月,北京二手房成交量的沖高,學區房起了很大作用。彼時,學區房房源緊俏,價格堅挺。部分熱門小區,只要一有新的房源推出,立即就會被預訂下來。

如今,學區房銷售旺季一過,這些房源的成交節奏也明顯慢了下來。

以西城區的德勝學區為例,最近幾個月熱度明顯有所下降。據區域內經紀人反映,最近幾個月,德勝片區開單明顯減少,價格也有所回落。

而區域內新上的一批房源,兩至三居報價每平方米大都在13.2萬到13.5萬左右,此前這類房源的報價單價最高可以到14萬元。

價格回落的同時,成交速度也明顯放緩。一位購房人告訴《廣廈時代》,此前德勝學區的經紀人幾乎不用費力去找客戶,大多是客戶自己送上門,而且都很急著成交,但最近這種情況已經出現了反轉,經紀人開始重新主動出擊,回訪之前咨詢過的客戶,幫房源尋找買家。

根據貝殼研究院Real Data數據統計,6-8月二手房新增供需呈現低位波動態勢,8月新增房源量環比增加3.6%,與3月相比下滑40%,新增客源量環比減少2.6%,新增帶看量環比下滑4.4%,比3月減少24%。與成交表現類似,新增供需回落到2017年末2018年初水平,供需端入市積極性回落至低位,掣肘市場成交。

熱門區域、熱門小區,掛出的房源不再是完全不愁賣,買賣雙方觀望情緒都開始加重。

一份來自58安居客房產研究院的報告稱,8月購房者和經紀人信心指數都出現回落,其中,購房者信心指數為98.4,環比下降2.7%;經紀人信心指數為105.3%,環比下降6.3%。69.1%的購房者和61.3%的經紀人認為政府會繼續調控抑制房價上漲。

不過,在成交價格上,市場還沒有表現出回調態勢。根據貝殼研究院Real Data數據統計,8月北京二手房成交均價為63227元/平方米,環比上漲0.8%,7-8月兩月均價漲幅相對溫和。均價同比上漲2.5%,在“317調控”的作用下,北京二手房成交均價在2017年12月份首次同比下跌,此后均價同比跌幅經歷了擴大到收窄的過程,2018年8月均價結束同比下跌態勢,首次出現了同比上漲。

金九銀十很難再現 樓市年底表現取決于政策走向

從目前市場狀況看,支撐二手房市場呈現金九銀十的理由并不充分,即將到來的9月,反而可能會是春節之后的又一低谷。

許小樂認為,從當前市場預期看,短期內銀行信貸環境難有改善,市場低溫的因素將持續影響9月市場。

從進入9月后的前兩天成交表現看,1日、2日兩日成交創2018年以來除春節外周末成交最低值。此外,9月包含中秋節假期又臨近國慶假期,成交易受假期影響。以2016年中秋節假期為例,包含中秋節假期(9月15日至17日)的9月第三周成交水平為9月周度成交最低。故預計9月成交量將在8月基礎上小幅波動,均價趨穩,全年北京全市成交量預計落在15萬-18萬套之間,年末積壓需求釋放,市場會有所升溫。

大批量入市供應的限競房,也是影響二手房市場在九十月份表現的重要因素。8月,北京商品住宅銷售量環比增加近四成,絕對水平處于2018年以來月度次高水平。大量的新房供應,難免會分流有限的購房需求。

張葉松分析認為,目前新房和二手房市場存在不小的競爭,新房入市會形成需求的分流是肯定的。限競房在價格上有優勢,而二手房則主要體現在交通位置和成熟的配套設施上,同時入住時間有保證,相比下來二手房還是有競爭力,但成交量依然會受影響。

張葉松指出,預計接下來北京二手房市場走勢平穩,受新房集中入市及租賃用房供應量增加預期影響,交易量和價格可能繼續微降,但幅度不會很大,今年很難出現傳統“金九銀十”交易旺季。宏觀經濟變化與“房產稅是否會出臺”或將成為影響年底市場走勢的變量。

對于有購房計劃的人,張葉松建議稱,對于有購房需求或置換需求的群體來說,當下市場可以更從容地進行選擇,也容易挑選到滿意的房源。

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