房企銷售整體減速 最后兩月沖目標或“刺刀見紅”

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樓主 2019-07-02 02:13:26
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截至目前,在已經公布了第三季度業績的86家A股上市房企中,銷售破千億的房企已從去年的17家增至19家。雖然1~9月銷售額雖然仍有增漲,但增速相比1~3月和1~6月明顯放緩。

在年初,眾多房企紛紛定下華麗的銷售目標。而今年以來趨嚴的政策調控讓樓市明顯降溫。加之融資渠道收窄以及還債高峰期到來,也令房企完成年度目標“壓力山大”。

與此同時,作為房地產“面粉”的土地市場也走出了一波“向下”行情,流拍現象增多,溢價率下降,日趨回歸理性。房企投資節奏也整體趨緩,尤其是頭部房企拿地更趨謹慎。

對房企而言,三季度無疑是個非常重要的節點:年度目標完成情況如何?如何進行年終沖剌?

第四季度轉眼已過了一個月,“年終考”正一步步逼近,房企的年度目標壓力也越來越大。但在此之前,更令房企焦慮的或許是銷售增速的放緩。

記者整理WIND數據發現,截至目前,在已經公布了第三季度業績的86家A股上市房企中,1~9月銷售額雖然仍有增漲,但增速相比1~3月和1~6月明顯放緩。

克而瑞數據顯示,2018年前三季度,全國商品房銷售面積11.93億平方米,銷售金額10.41萬億元,增速較去年同期分別下降了7.4和1.3個百分點。前三季度全國房地產開發投資8.87萬億元,累計增速也較上半年降低了0.2個百分點。

易居中國執行總裁丁祖昱向記者直言,多數房企在今年7、8、9月份均未實現業績的進一步突破。今年只有最后兩個月,這也是最后的供應高峰,屆時(行業競爭)肯定是“刺刀見紅”。

“千億房企”增至19家Q3銷售增速放緩

從絕對值來看,房企的業績發展到2018年已經到了一個新高點。

億翰智庫數據顯示,2018年前9月銷售破千億元的房企增至19家,而2017年全年僅有17家“千億房企”。房企銷量規模也在不斷攀高,排在榜首的碧桂園銷售額達5529億元,融創、保利、綠地、中海、新城控股等處于不同階梯的房企,銷售額也紛紛達到歷史最高水平。

但同樣不容忽視的是,房企進入三季度以來銷售增速不約而同有所放緩,銷售額累計環比下降。

WIND數據顯示,第三季度龍頭房企總體呈現業績下滑局面,其中TOP3房企表現尤為明顯。第三季度TOP3房企總體銷售規模約4100億元,相比前兩個季度下降約兩成。

例如累計銷售額排名前五的保利地產,其三季報數據顯示,當季銷售金額環比下降31%。

此外,首創置業、光明地產、越秀地產的銷售速度下降也十分明顯,其中首創置業三季度銷售金額較二季度環比下降78%,光明地產二季度環比下降60%,越秀地產二季度環比下降57%。

為何會出現這種情況?易居中國執行總裁丁祖昱向記者表示,總體來看,受調控政策影響房企去化未達預期。從下半年來看,不同梯隊房企6月受年中沖刺影響業績達到峰值,但是7、8、9月份均未實現業績的進一步突破。

58安居客首席分析師張波則認為,房企業績下滑和市場降溫有著直接關系,三季度樓市熱度已現“觸頂回落”。隨著多地房地產調控的深入,房企也逐漸呈現銷量提升上漲乏力現象,包括多家龍頭房企在內,打折促銷現象不斷增多。

當然也有逆勢走高的企業。以新城控股為例,其1~9月銷售額同比增長113%,相比1~6月份的同比增速提升了18.9個百分點。

由此,億翰智庫研究總監于小雨向記者表示,房企業績下滑受到市場因素影響,也受到房企前期布局失誤的影響。他表示:“比如強布局一二線城市的企業受影響就較為嚴重。加上限購、限價等政策的影響,這類房企在業績上比較慘淡。而年初的時候,許多房企喊出了很宏大的規模愿景,如今都轉變成了相對保守的態度。”

于小雨指出,另外是一些做高端改善產品的企業,受到限價和限貸政策的直接影響,在這幾年會比較痛苦。比如近年拿了很多地王的泰禾,價格高了可能賣不出去,高端需求也是看市場的;價格低了又賣不出來。

今年最后兩月房企如何沖刺年度目標?

一邊是部分房企銷售額同比增速趨緩,一邊是沖刺完成的全年銷售目標。

從2018年下半年企業計劃推出的貨量來看,億翰智庫數據顯示,2018年1~9月部分房企平均目標完成率達73.3%,似乎沖一沖還是有望實現全年銷售目標的。

但在融資渠道收窄、短期償債壓力加大、預期去化下降、棚改貨幣化安置降溫等多種信號之下,房企該怎么沖?

丁祖昱向記者表示,首先應該看清局勢,從政策層面,房地產經歷了一輪口徑的調整——今年7月31日中央強調“堅決遏制房價上漲”,8月7日講的口徑是:穩地價、穩房價、穩預期。所以預計今年最后兩個月還會有供應的高峰,大多數房企應該抓住這一個時段,做好“與每個人作對手”和“刺刀見紅”的準備。

與此同時,以價換量是不可避免的策略。今年9月以來,為抓住傳統“金九銀十”節點,一些房企就已掀起了一波“折價”潮。如泰禾某項目提出購房優惠措施,若購房人全款購房可獲七折優惠;恒大在近一個月時間內針對旗下數百個樓盤項目推出了特惠活動;陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季,根據區域不同制定出不同的促銷策略。

“但值得關注的是,不少房企的降價并未收到直接銷售提升效果,反而引發市場觀望氣氛愈加濃厚。口徑上的微調,或者說口徑上的變化,也是和市場本身密切相關的。”張波提醒。

房企還是應該將風險預防前置,比如拿地更為謹慎。張波指出:“三季度以來土地流拍數量不斷增多,土地溢價率也不斷下滑,房企整體投資和拿地節奏均放緩就是體現。”

于小雨則從企業策略方面分析指出,破解問題還需要提前準備,下一階段建議房企要均衡布局,適度調整戰略。

來源:每日經濟新聞

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