一線城市房價讓年輕人糾結:到底租還是買?

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樓主 2019-08-21 11:24:05
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淮河東路58號二手房

(原標題:一線城市房價讓年輕人糾結:租還是買)

畢業留京工作3年,即將結婚的上班族劉博遇到了所有北漂同齡人都要面對的選擇題:是繼續租房,還是買房?

劉博屬于剛需,無論是租房還是買房,在房屋中介眼里都是重要客戶。最近一段時間房產交易的火爆讓他有些心慌。“在北京,買房永遠都是對的。”中介小伙兒用這些年來京滬深房價一路上揚的曲線來勸說劉博,并推介了好幾處相對便宜的房源。但面對三四百萬元的總價,他還是有些望而生畏。

我還年輕,以后再說

在朝陽區雙營路,劉博已經連續租了3年房。他的本子上,羅列出來租房和買房兩筆經濟賬,就是想算算到底哪個更劃算。

第一筆賬:如果在北京買一套65平方米、總價300萬元的房子,他先得依靠父母賣掉老家的房產,湊夠100萬元首付,再貸款200萬元,按照商業貸款的利率,未來30年每月大約需要月供1.1萬元左右。房子是有了,但這樣一來,小兩口的經濟壓力一下子就大了,再計算日常開銷,倆人月收入起碼得接近兩萬元。

第二筆賬:如果選擇繼續租這套60平方米的房子,僅按照現在每月5000元的房租計算,一旦月收入保持兩萬元時,那意味著他們每個月額外就能多有6000元的存款。租房的話,既不需要父母賣房湊首付,他們30年下來額外的存款就有216萬元。

過去10年,北京房租年均增長約3%,按這個比率,30年后租金大致翻一番。即便如此,他依舊會留有一筆可觀的存款。“誰知道呢?也許那筆錢將來會貶值得厲害,但父母手頭現在就二十多萬元的養老金,不忍心都拿來在北京買房。我還年輕,買房的事,以后再說吧。”他跟女友商量再三,決定還是先租房。

在他身邊,還有幾位租房多年的同事。“在團結湖住了快10年,租了一套小兩居,2006年是2000元房租,后來慢慢漲,現在是6000元。跟房價漲幅相比,還能承受。”劉博的部門主管黃女士比較看得開,認為租房是高房價下相對輕松的生存方式。

沒人在乎的租售比

房地產領域,有個專業詞匯叫“租售比”,也就是每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。一般認為,一個房產市場運行良好的區域,租售比應該在1∶300至1∶200之間。也就是說,如果把房子拿出去租,最多300個月、也就是25年內就能收回成本。如果租售期高于300個月,那么房產投資的價值很小;如果租售低于200個月,則表明房產投資還有潛力。

以朝陽區北苑家園清友園的兩居室為例,市場租金大約5000元/月;而該小區目前二手房均價則在4萬元/平方米左右。如此算來,這里的租售比就已經達到了1∶800了。如果房子租出去,大約需要66年零8個月收回成本,理論上說買這套房子不占便宜。

繼續以清友園的這套房子為例,這套房子售價大約400萬元左右,如果以合理的1∶300計算,滿足合理條件的租金應為1.3萬元。理論情況下,如果房租高于1.3萬元,那就是買房劃算;如果房租低于1.3萬元,那就是租房子劃算。從這里每個月5000元的租金來看,顯然租房子比買房子劃算很多。雖然還要考慮到租金上漲等現實原因,但這組數據依舊具備一定代表性。

偉業我愛我家研究院也給記者拿出來一份數據:目前北京房屋市場租金回報率大約1.7%,幾乎相當于銀行里的存款利率,比大部分銀行理財產品收益率還要低。“換句話說,把房子租出去,還不如把錢放進銀行買理財產品。”偉業我愛我家研究院經理孔丹對記者說。

有意思的是,租售比失衡的問題,在中國一線城市已經存在多年,而且越來越嚴重。但人們買房投資的熱情,從來沒有受到抑制。

“沒人關心房租收多少,大家都在想著,今年我買了房,明年賣掉,能賺多少。這種炒房心態,對房地產市場的持續健康發展,其實并無益處。”一位房地產公司高管分析,這與中國缺乏豐富的投資渠道有關系,買房成了所有人抗通脹的首選。

買房熱背后不安定的心

租售比失衡,對租房人來說,意味著租房成本相對較低。盡管如此,他們仍有各自的煩惱。

“北京租房6年,眼瞅著孩子快上學了,不知哪個學校能收。”租住在西城區榮豐嘉園的佟女士回憶,租房這6年,換了4次房,每個房東只簽一年的合同,一到年底就能接到房東漲租金的電話。

因為戶籍不在居住地,孩子一直都是去高價的民辦幼兒園,如今孩子快升小學了,能不能進附近的小學還無法確定。

在孔丹看來,這正是租房的最大弊端:不能給人安穩的生活感受。較為混亂的房屋租賃市場、不穩定的租賃關系,逼迫很多人放棄租房而寧愿背負沉重的房貸。

“租金一年漲幾回,一不留神還得被房東轟走,這在發達國家市場都是很少見的。”有過德國租房經歷的李曉清說,德國政府還有專門的法規限制房屋租金的上漲幅度。

業內人士提醒,上世紀八十年代前,不少日本年輕人也熱衷買房,但經歷房價大跌后,不少人都轉為租房。

“六成德國人一輩子不買房,歐盟范圍內居民自有住房比例也不過60%左右。”孔丹認為,中國人更青睞買房,除了堅信房子會升值外,更多也是因為有一種圖安穩的傳統觀念。

(責任編輯:黃赟)
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