李成:以工資來看 南昌房價3000-5000元/㎡才合理

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樓主 2019-08-26 19:15:10
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和信廣場

自今年3月份以來,南昌土地市場不斷上演“地王盛宴”,南昌樓面價已過萬、朝陽新城樓面價超9200元/㎡、經開區樓面價超6000元/㎡……而另一方面,南昌住宅市場已出現了“庫存荒”,現有庫存3.7個月就能銷售完!

一面是地王不斷、一面是庫存不多,再加之南昌部分區域房價仍不斷瘋漲!那么,下半年,甚至是未來更長時間,南昌樓市將怎么走?房價又會有哪些變化呢?對此,搜狐焦點誠邀各位開發商、業內專家、學者共同探討南昌樓市走向!

以下為上海愛瑞德集團(

搜狐焦點:您怎么看今年南昌的“地王潮”?開發商是基于哪些原因敢如此高價拿地?

李成:對于當下“地王潮”,個人認為應從當下經濟分析,南昌作為一個發展中的城市,相關經濟支柱產業欠缺,當前房地業產成為經濟支柱的主要收入來源,政府鼓勵各開發商不顧一切拿地,致使土地供求關系變更,讓地價節節上升。其二,今年房地產市場情況有所改變,有向“好的”方向走,更讓各開發商對市場有一定的信心。雖地價高,但是市場的信心讓開發商更有信心。

搜狐焦點:有人說,現在是沒買到地糾結三天,買到地糾結五年。南昌“地王潮”背后有沒有暗藏風險?

李成:個人認為,南昌的房價應當由市場決定,市場的價格應以全市平均工資決定,根據房地產正常價格,南昌房地產價格應在3000-5000元/平米(每平米價格等于南昌平均工資70%)。面對當下南昌“地王潮”,開發商多以利益最大化,希望能在短時間內利益最大化,而當下房價高,致使多數人群看到房價而不敢進入。即產品的需求者與房源的待去化比例成為當下房地產市場的主要關注點。開發商未拿到地糾結三天,拿到地糾結五年多數即是這個原因。同時,隨著南昌“地王潮”的出現,建安成本的提高,加上地價節節上升,致使房價一天比一天高,后期市場如未更好的調和,高價房產與剛需房產將會出現“冰火二重天”處境。

搜狐焦點:自3月份開始,南昌的新房住宅成交也穩步回暖上漲,月均成交5800余套,按此去化速度,庫存僅夠賣4個月,您如何看待南昌樓市的供需關系?“庫存荒”存不存在?

李成:個人認為南昌樓市的供需關系由市場需求客戶決定,一個產品的出現用幾個月時間來去化是很正常的,其二當下仍有需求者。因此個人認為南昌的“庫存荒”是未出現的。

對于南昌樓市供求關系,因由南昌當下需求者決定,從目前市場來看,南昌樓市供與求的關系是比較正常的。

搜狐焦點:下半年,南昌也有大波“小鮮肉”純新盤來襲,一方面可以緩解“庫存荒”,但另一方面值得注意的是,這些樓盤多處于老城區、九龍湖、西湖區等熱點區域,可以說也基本都是“高價盤”。“高價盤”當道,購房者該怎么選?

李成:對于購房者選擇房源,因根據自已需求及方便性選擇。在價位同等的情況,應以交通,市政配套等的優越性來優先選擇。

搜狐焦點:南昌樓市分化越來越明顯,不同的區域、同一區域不同樓盤間都可能出現“冰火兩重天”的態勢。您怎么看待南昌各個區域的發展?

李成:樓盤的定價有三種:第一是以市場為導向,其二是以利潤為導向,其三是利潤結合市場為導向。同一區域或不同區域出現價格不同,一方面是由各開發商的定位方式不同而決定的。其二是由拿地產本、建安等成本決定。有些項目拿地成本低,為能短、平、快,將會低于區域價格或市場價格出售。有些項目因時間長,價格已經到了一定幅度,難于結合市場價格。

對于南昌各個區域發展,我們應放在同一起跑線的角度看待,不應以當下角度去看。影響區域發展多以政府發展為主導方向,其實我們可這樣去看,如果市政府在高新,高新的發展與紅谷灘的發展是不是會不一樣?

搜狐焦點:南昌樓市的價值洼地在哪?

李成:談到南昌樓市的價值洼地,我個人感覺這個問題有點難回答。我常會想,價值洼地是看價格最低區域、看未來發展區域、看未來升值的回報率?如只看未來發展區域,個人認為各區域隨著時間的推移,社會進步,各區域都會一樣。如以當下低價樓市看,桑海開發區的樓市價格最低。如以未來區域發展的回報率看,我更看好桑海開發區。

搜狐焦點:您如何預判南昌后期樓市的發展?可能會出現一些什么特點、趨勢?

李成:隨著社會進步,個人需求的提高,首先南昌后期樓市中各項目將會是做精做細的一個過程。其二、南昌樓市價格仍有一定的上漲。其三、隨著南昌各區域當下發展的“馬太效應”,各區域樓市場供需及價格都會有明顯變化。其四、未來樓市小戶型將會“機械化”,?30-50平米的小戶型,將演變成一架精密的儀器,通過折疊、打開,創造出豐富的生活場景。其五、房產結合網絡的發展,泡沫將破。2016年很可能是“互聯網+”一次全面的退潮。

搜狐焦點:您覺得今年下半年樓市政策會不會有變化?收緊還是放松?

李成:下半年,個人認為,相關新政策不會再出現。首先我們回顧一下今年政策:一、首套房首付比便下調,最低20%,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。二、契稅新政(2月22日),(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按?1.5%的稅率征收契稅。(二)對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2% 的稅率征收契稅(家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房)。三、南昌暫停公積金“商轉公”貸款申請?待個貸率降至85%,四、南昌公積金繳存上限提至3464元等等一系例政策都有利于商品房的認購。

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