廣州集中供貨近1.4萬套“銀四紅五”或是入手時機

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樓主 2019-06-11 02:47:18
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綠都皇城

在政策、庫存及金融因素的疊加影響下,今年一季度廣州全市商品住宅推貨較少,約7600套,同比下跌三成,為近三年低位。4月上旬,由于受清明節的影響,市場仍處淡季,不過,清明節過后開發商陸續開始推貨積極。據合富研究院統計,預計今年“五一”(4月中下旬—5月1日),除從化區以外,廣州各區約有13500套新貨計劃推出,比過去兩年的“十一”供貨還要多。


供貨近1.4萬套 約15個全新盤入市


合富研究院通過盤點樓盤施工進度,并綜合考慮開發商推貨意欲等因素,預計本輪“五一”(4月中下旬—5月1日)廣州全市(不含從化)約有13500套新貨計劃推出,接近1.4萬套。這比過去兩年的“十一”期間供貨量還要多,可以說是貨量充裕了。


安居客數據中心統計的數據顯示,“銀四月”及“紅五月”廣州預計有15個全新盤入市,除了南沙區、海珠區及越秀區以外,其余8區均有全新盤面市。這么多全新盤扎堆面市,可謂看點多多。


90㎡以下中小戶型 預計最搶手


合富研究院盤點全市庫存顯示,90平方米以下的產品去化速度快,庫存在全市的占比不足二成,僅為17%。預計本次“五一”,90平方米以下的中小戶型產品將會成為市場上的“香餑餑”。


分區域看,供貨量最大的依然是東部區域,增城區和黃埔區占比達45%;其次為南部的番禺區和南沙區,占比約25%;再者是花都區,占19%。


黃埔區即將推出的全新盤為長嶺居的萬科元培里、中新知識城的龍湖·雙瓏原著及康大龍祥滙,物業類型均為別墅,其中兩盤主推小戶型別墅產品。據了解,萬科元培里位于萬科山景城附近,主推建面為80平方米唯墅;康大龍祥滙將推微小墅產品,戶型建面為120-150平方米。


番禺區有新貨供應的樓盤有奧園·蓮峰圣境、瓏·翠、碧桂園·星鉆、亞運城、大夫山尚東等,其中亞運城的供貨量超1000套。南沙區推新樓盤數量多,但預計單盤貨量不大,新貨最集中的是金洲蕉門河板塊。


增城要賣“4”字頭 ? 新貨價格有“驚”有喜


增城區將有2個全新盤入市,分別為招商臻園以及碧桂園云頂。而聽到碧桂園云頂3.6萬-4萬元/平方米的吹風價,不少購房者深感“增城項目不再剛需”。據了解,碧桂園云頂是碧桂園集團首個“云”字系豪宅,所在地塊為碧桂園在2017年3月29日奪得的陳家林地塊,折合樓面價為2.36萬/平方米。從拿地成本上看,碧桂園云頂定價如此之高也是件意料之中的事。該項目首期預計5月開盤,將推建面為89-205平方米的三至五房,適合改善型購房者。


相比之下,中心區的全新盤卻讓不少人感到驚喜。位于荔灣芳村的悅雅居,吹風價為3.4-3.8萬元/㎡,相對于同區域的其他在售樓盤來說,這個價格確實有吸引力。但低價背后的原因是,該項目拿地時間為1999年,到現在產權年限已損耗19年,僅剩51年。據了解,項目預計5月或6月開盤,將推6棟及7棟,戶型建面為62-95平方米平層以及103-150平方米復式。


另外,位于荔灣廣鋼新城的振業天頌花園,其首推房價格同樣有驚喜,吹風價為4.2萬元/平方米。相比廣鋼新城不少均價已超5萬元/平方米的項目,其價格優勢比較明顯。不過,項目低價入市可能與其試探市場的銷售策略相關,同時也可能為后期蓄客做準備。據了解,項目將推5-8棟,戶型建面為95-170平方米的三至五房。


業界觀點


集中推貨遇上降準 買還是不買?


4月17日晚間,央行決定,從4月25日起,下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。這對房地產市場會產生怎樣的影響?


地產經濟學家鄧浩志認為,本次雖說是定向降準,但定向范圍非常寬泛,幾乎等同全面降準。而降準屬寬松貨幣動作,和之前一直強調去杠桿的緊縮政策剛好相反,所以至少可以判斷,管理層已經認為當前不宜進一步緊縮貨幣,要暫停。鄧浩志認為,降準原因有一部分跟銀行融資難有關,融資成本高影響小微企業的經營。


所有降準都不是為了樓市,但對樓市影響較大,因為地產是資本密集型行業,而房產具有資產屬性,對資金量特別敏感。按照中央目前嚴調地產的思路,降準后能進入地產的資金會比較有限。但水漲船高,地產至少能改變資金持續吃緊,成本持續提升的狀況,雖然反彈力度不算大。


但是,鄧浩志認為樓市不會發生趨勢性變化。目前樓市仍多重嚴控政策捆綁,整體趨勢仍在下滑。特別是價格,在成交量已經放緩較長時間的區域,其價格多數已經展開下跌行情。雖然貨幣政策的反轉在一定程度上緩解樓市的資金壓力,但離市場反轉尚有一段距離,只會降低下跌空間,而政策傳導到市場也需要時間。降準將使融資成本與難度降低,故目前房貸放款時間長,貸款利息不斷提升的情況或不會進一步惡化,但要徹底改善恐怕仍有難度。因為今年中央重點強調居民去杠桿,所以,雖然社會整體資金量有所改善,但房貸仍被視為不被支持的業務,能流入樓市的資金恐怕沒有想象中多。


(責任編輯:包露)
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