綠地張玉良:一線城市房價不正常 炒房應收60%稅

-回復 -瀏覽
樓主 2019-06-21 02:33:21
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
萬里小區二手房

1月11日,綠地控股(600606.SH,下文簡稱“綠地”)發布2016年度業績快報顯示,綠地控股2016年實現營業收入2594億元,利潤總額142億元,年末總資產6926億元,較去年分別增長25%、34%和15%。全年實現房地產合同銷售金額2550億元,回款2025億元,同比增長11%和50%。

綠地控股董事長、總裁張玉良在接受包括澎湃新聞在內的媒體采訪時表示,2016年是綠地“大轉型”的一年,除了房地產業務之外,在產業結構上,綠地在“大基建、大金融、大消費”領域集中發力,向著一家綜合性企業方向轉型。

張玉良表示,2017年和2018年將會是綠地經過轉型之后的成長期,相信業績會好于2016年。在備受關注的金融業務領域,張玉良透露,在第三方支付牌照方面,綠地已經簽約了一家第三方支付公司,目前正在備案期。而順利的話,保險牌照也有望能在2017年上半年拿到。

對于未來的房地產市場和房價,張玉良也做了詳細分析,他明確表示,一線城市的房價已然偏高,且需要特別重視全域性的房價上漲。“不但市中心貴,郊區房價也高。全世界其他城市都沒有這樣的情況。”張玉良建議,應當在稅收和土地供應上做出調整,對炒房現象征收重稅,保障有效供給并限制炒房。

對于2017年的房地產市場,張玉良預測,如2016年一般的火爆現象難以持續,預計今年整個中國樓市銷售總額將減少20%-30%。

至于去年開發商高價拿地現象,張玉良建議,最好不要做“地王”,應當合理性地拿地。尤其對于房價、地價已不再呈趨勢性上漲的城市,拿地要慎之又慎。

張玉良 ?東方IC 資料圖

以下是張玉良接受媒體采訪內容:

澎湃新聞:您認為當前中國房價偏高嗎?是否存在泡沫?

張玉良:中國房價已經偏高了,泡沫是有的。原因很多,比如貨幣超發,比如快速城市化、貧富差距在拉大等等,北京、上海等一線城市的房價一定要管。

有一個問題可能大家沒有注意到。北京、上海這些一線城市是全域性的高,不但市中心貴,郊區房價也高。全世界都沒有這樣的情況。

比如紐約的房價是高,但那是局部性的高房價,第五大道房價很貴,但偏遠的地方是很便宜的;悉尼也是,悉尼中心很貴,但離中心二十公里意外就便宜了;韓國也是一樣,離首爾市中心一個小時地鐵的地方房價就不貴了。但別人收入卻遠遠高于我們。

這個情況我要點出來。這是有問題的,會導致一個城市沒法有機成長。

合理的情況應該是,有錢人有好的房子住,沒錢的人也應該有房子住,人人都有房子住,只是近一點遠一點而已。

澎湃新聞:怎么抑制這種情況呢?

張玉良:依我的觀點很簡單,在稅收方面做一些調整就可以解決了。比如說,超過兩套房的,持有的話,稅就要加重;交易更要征重稅。就像個人所得稅一樣征就好了嘛。比如,超過20%利潤的就征20%;超過40%利潤的征60%。看你還炒嗎!?

當然,這是在有效供給難保障的城市,沒有條件增加供應的城市。

但在有效供給能保障的城市,有那么多足夠的地,為什么不增加供應呢?增加供應,房價就下來了。

現在,在金融、貸款方面限制(需求)只是一個方面。但對于很多有錢人來說,這種限制不一定有用,因為他們不需要通過買房貸款,可以通過辦企業、辦其他產業、抵押物弄來貸款來買房。

澎湃新聞:如何看待去年開發商高價拿地現象?綠地未來拿地的策略?

張玉良:開發商高價拿地是在賭預期。沒有老板會覺得虧本還要拿,他們只是對于預期的看好。

當然,聰明的人應該要想到,中國的房地產市場與政策調控有太大的關系了。

從過去來看,我們的房價都是趨勢性上漲、波動性上漲,好像房價和地價一直是上去的。

但是2015年、2016年以來,情況變化了。在一些城市依然是趨勢性上漲,但在另一些城市卻下滑了。

所以,作為拿地的開發商就要以判斷城市的未來為參照來判斷地價。

當然在趨勢性上漲的地方,最好還是不要做“地王”,還是要合理性地拿地。

綠地未來基本上也是這個拿地標準:著經濟增長走、跟著人口流行走,跟著趨勢性上漲的地方走。對于非趨勢性上漲的地方,拿地要慎之又慎。

澎湃新聞:您對2017年樓市的判斷如何,部分城市會不會有崩盤的危險?

張玉良:2017年的樓市不能跟2016年比,2016年真是瘋狂的樓市。2017年,我想整個中國樓市銷售的總額要減少20%-30%。

雖然不同城市的市場會有細分,但那些2016年房價瘋狂上漲的城市,就算2017年銷售再好,也不可能比2016年高。

崩盤不好說,現在一些城市房子沒有人買,但是房地產企業也沒有人清盤。

澎湃新聞:您是如何看待綠地2016年的業績的?

張玉良:綠地已經不是一個單一的房地產企業了,我們在其他版塊的成長很快。比如大基建。

每一年,我們一些成長型的產業都會比上一年翻一番。消費版塊也一樣,在翻倍得增長。這方面綠地和其他房地產企業已經不一樣了。

當然,我們單房地產板塊,去年銷售額是2550億元。

許多關注我們的人都知道,其實在2014、2015年的時候,我們辦公為主的商業地產業務很多,但是這兩年,政策導向是鼓勵住宅,所以許多商業地產做的多的企業就不是很好。我們也是,商業地產這塊沒有“上來”。

就拿2016年來說,這一年我們極力調整。但調整是有周期的,從拿地到造好房子也要兩年。

2014年我們為什么成長的這么快呢?當時中小企業都買辦公樓,對辦公樓市場就促進了,但到了2015年下班年,商業地產板塊下來了,有些小企業甚至退房,所以我們增長就慢了。

而去年3月份以后,一系列的政策疊加,利好住宅,做住宅多的企業就上去了。

但我們還有很多機會,因為過幾年辦公、商業地產可能還會好起來。所以我們雖然調整,但并不會把商業地產全部取消,只是比例由50%降到35%。我認為,維持在30%左右比較合理。如果政策條件好就把比例調上一點,如果政策條件不好,就把比例往30%下面調一點。

還有,有的項目我們當年沒有賣掉,轉入經營了,這樣的話當年的回報率會比較小。

但需要特別強調的是,不能光看房地產板塊。綠地現在是一個綜合性的企業,應該看的是總規模。

2017年,我們房地產板塊肯定還要增速上升。只是其他產業有可能增速會更快。比如大基建,現在國家政策是全方位支持的,又有市場、有需求。

澎湃新聞:對于房地產銷售增長不好的區域,比如東北,有采取什么策略嗎?

張玉良:東北在整頓、調整、壓縮。一些沒有推出市場的項目就暫緩了,先封起來。

澎湃新聞:能否談談綠地金融業務的規劃?

張玉良:我們規劃金融給綠地帶來的利潤比例在20%。12月30日,我們剛剛簽了一個第三方支付公司,合同已經簽完了,但因為現在還在備案,所以暫時不能公布。另外,保險牌照過段時間可能會批準,我想今年上半年有希望。

澎湃新聞:請問您對2017年、2018年綠地的業績預期?

張玉良:2014年、2015年綠地是經過了深度的調整。而2016年開始,我們進入了一個新的成長期,所以相信大家會看到2017年、2018年增長遠遠好于過去兩年。

澎湃新聞:綠地對于特色小鎮非常關注,在您看來特色小鎮要怎么發展?

張玉良:特色小鎮的關鍵是產業。另外,特色小鎮的選址很重要。

我們現在選擇的主要是一線城市、一線半城市,在30至50公里的距離,又有特點、又有生態,再把其他功能配起來,做養老、健康、養生等等,我覺得就會成功了。

比如我們在崇明島的項目,還有杭州灣的項目,今后就是特色鎮。

近期,我們在江西又要做健康小鎮、旅游小鎮,在鄭州也簽了兩個項目。

我們選的都是要有溢出效應的地方,從大城市過去時間短、交通方便,另外環境好,有高的幸福指數。另外,我們現在還會和大基建一起做,強調各產業協同發展。

澎湃新聞:綠地在長租公寓方面將會如何投入?

張玉良:我們在2017年會上馬一大批長租公寓。我們現在計劃結合我們的商辦地產。

現在的情況是,在同一個地方,住宅的價格和商辦的價格可以差80%,這其實是錯配了資源。所以如何做好協調是個問題。

我們馬上要拿出20個長租項目,用自己的酒店公司來運營。現在基本有兩類,一類是新建的,另一類是把原來的辦公項目改造,然后持有經營。

這些項目的地理位置都是在大城市,一種是位置不錯的,另一種是交通便捷的地方,比如產業新城、有高鐵站、地鐵站的地方。在安徽、濟南、成都等地方都有我們的項目。

澎湃新聞:2016年綠地在海外地產項目上取得了不錯的成績,您是否擔心外匯管制會影響未來綠地海外項目的銷售?

張玉良:嚴管對市場肯定會有影響。另外現在還碰到一個情況,之前已經買了房子,現在錢卻出不去了。所以我們要有新的對策。

但是,影響的并不是全部。因為有很大一部分海外買房的人,他們本身就在國外,這就不涉及到錢“出去”的問題。

澎湃新聞:您所說的對策是會放緩海外投資的步伐,或者收縮海外項目嗎?

張玉良:沒有。現在我們總體保持平穩態勢,但是會轉變商業模式。

過去我們都是賣方,但現在有些項目經營回報很好,我們就沒有必要去賣,我們可以轉型為運營。

另外,我們不一定是獨資,可以采取合資,我們可以做代建,收取一部分回報,給投資者打工,輸出的是技術。

這些都是轉型的方式。

我要推薦
轉發到
武汉市赚钱行业 广西快3走势图电脑版 福建快三开奖结果走势 山西省快乐十分手机投注 宜人财富理财平台正规吗 福彩3d走势图 - 综合版 河北快3开奖结果 开奖 浙江11选5每日推荐号 江西11选5一定牛中奖走势图 台湾股票分析师 黑龙江十一选五开奖视频