“買房”還是“賣房”,樓市大變局或在4、5月份后?有房的也看看

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樓主 2019-07-15 16:11:03
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恒基花園二手房

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樓市處于膠著狀態,往往是準備買房或者有賣房打算人最頭疼的事。就當前樓市來說,各地冷熱不均,雖然整體市場沒有以前那么火了,但限價的新房還是比較受歡迎,不少地方買房還是需要搖號。在二手市場方面,在春節以后有所回暖,但主要是一些前期跌幅較多的地區,比如北京、廈門等地,大部分城市的二手房市場還是不溫不火,成交量上不來,也難言真正回暖。大部分三四線城市未經歷過真正的“二手房市場”洗禮,接下來將經歷考驗。

目前的樓市整體上雖然比年前要暖和一些,但攪動房地產市場的主體還是開發商和房產中介及其相關媒體。比如,在土拍市場上,開發商對一些資金總額較少的地塊形成合圍之勢,營造“地市”火熱的場面,從而影響購房者預期。而不少中介媒體通過偶然事件,營造漲價氛圍。也有粉絲向筆者反映,中介要求他們提高二手房報價。一些房產自媒體也有組織看房團,看熱鬧的多,實際下手的少。

上面提到的這些情況,事實上也在另一個方面得到證實。一是開發商公布的銷售數據來看,2019年1-2月份百強開發商銷售業績同比去年同期出現了雙位數的下降;二是大家接到的售樓員電話越來越多,街上派發樓盤宣傳單頁的人越來越多,遍布大街小巷,售樓處周圍截客力度大幅提高。

從當前獲取的樓市現狀信息來看,說樓市下行或者樓市上升都顯得過早。筆者認為,真正的樓市大變局,只有等到4、5月份以后才會有明確的方向。主要看這4個指標:

1.土地市場是否真的回暖。從年初以來,土地市場有企穩跡象,比如說參與土拍的房企有所增加,流拍現象有所下降,土地價格有一定幅度上行。前2-3個月各城安排的土地出讓計劃還較少,還不能確定這是否整體趨勢。隨著各地供地指標陸續加大,真正考驗土地市場成色基本要到4-5月份。

2.樓市庫存是否保持平衡。本輪樓市上行起源于去庫存,到2018年10月份左右,全國樓市庫存去化到7年前低點,雖然部分地區庫存還是不少,但整體去庫存任務基本宣告完成。本來在年前庫存陸續有所回升,但年后經歷過一波“小陽春”后,樓市庫存已經有所下降,比例大概在10%左右,只比去年10月份時高一些。我們說,每個城市都有自己的供需平衡線,那就是“庫存水平”。經歷3-5月份大幅推盤后,樓市庫存能否平衡就顯得很重要。

3.貨幣政策是否引導房貸利率下行。從現在的情況來看,房貸利率有所下行,但幅度有限。根據業內預計,隨著國際貨幣政策趨于寬松,在第二季度有可能迎來降準降息,那么,彼時房貸利率也會跟隨下行,資金成本下降后,將會引導購房者入市,有助于樓市繼續回暖。那么,現在要看的情況是,降準降息的貨幣政策能否在4-5月份落地。

4.二手房市場成交量是否放大。在很多城市,二手房市場已經占據了樓市成交的半邊天。如果說新房限價不能反映樓市真正冷熱的話,那么二手房市場一定是檢驗樓市火候的試金石。當前的二手房市場基本是“有價無市”,成交量較少。如果市場真要起來,必然要二手房成交量持續上升,否則,這種市場就比較虛,房價也不可能有什么向上沖動,相反,橫盤過久,房價還會下行。

綜上,通過以上四個指標,我們基本可以判斷出年內樓市的走向。對于準備買房的讀者來說,如果沒有價格限制的新房可買,那么就需要再等等,4-5月份的樓市會給我們一個答案。對于一些準備賣房置換的讀者來說,同樣還是要等等,因為目前除了比較緊俏的學區房外,其他大部分房子都賣不起好價格,如果市場真要繼續下行,4-5月份根據情況處理,如果市場上行,那么拿好就是了。

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