高杠桿買房2017恐難再現 經濟學家表示擔憂

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樓主 2019-09-05 12:43:14
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未央二手房

原標題:高杠桿買房2017恐難再現 經濟學家表示擔憂

2016房地產市場,“精彩”二字亦未能盡訴。并購案狼煙四起,寶萬之爭懸而未決;今年前三季度,重點城市量價齊升,導致房價過快上漲,這期間,過度金融化與高杠桿投資購房已經到了前所未有的高度,據相關機構數據,住戶中長期貸款對信貸的占比一度突破100%,也就是說信貸資源幾乎全線流向樓市,由此引發下半年的兩次調控,尤其是國慶前后,全國23城連發樓市調控,對過快上漲的房價來了一個“急剎車”——每次嚴厲調控之后,市場總會陷入冰點(盡管目前量價齊跌還未呈現明顯狀況)。但誰都知道,這只是一個周期而已。

那么,2017年的房地產市場將會呈現怎樣的發展趨勢?熱點城市的房價是漲是跌?調控是否已達到目標,將加碼還是漸行漸遠?

風險預警:2017樓市需降溫

經濟學家們對未來的房地產市場充滿擔憂。

經濟學者馬光遠在其公眾號“光遠看經濟”中表述了對房地產未來發展的擔憂與預警。馬光遠指出,房地產市場化18年來,行業發展總體而言難言健康。價格離譜的問題、杠桿的問題、制度建設的問題、市場信息混亂的問題,仍然處在極其野蠻的階段,而制度建設層面的滯后,也使得這個行業的風險叢生。馬光遠發出預警:房地產風險是2017年中國經濟面臨的最大挑戰之一。

在馬光遠看來,中國房地產目前最大的問題并非價格太高(當然價格肯定已經很高),最大的問題是過度金融化和各種各樣的高杠桿,會導致市場情緒的不理性,導致價格的暴漲暴跌。

過度的金融化使得住房的基本功能異化,住房偏離了“居住”的基本功能,而淪為資本追逐的投資工具。居民大量的財富過度集中在房地產領域,一旦出現調整,大量中產階層的財富很可能化為烏有。管理層非常清楚,再如果打左燈右轉,很有可能車毀人亡,這是一個太危險的選項,市場的降溫是必然的。

“我堅持過去的判斷:2017年無論是銷量,還是價格,都會出現真正的調整。” 馬光遠說。

國家信息中心首席經濟師范劍平在最近也曾公開指出,當下的房地產市場中例如投機炒作、違規使用金融高杠桿之類行為太多,而未來不同產業結構和人口構成的城市將形成嚴重分化的市場。在他看來,2017年房地產正常基調是在政策上一方面要保障人民居住功能的滿足,另一方面也要適當抑制投資功能的過度炒作。在這個基礎上,擠出泡沫,把更多房子留給首套置業的人,是政策中最重要的導向。

范劍平指出,對于復雜的房地產走勢,應該跳出房地產看房地產,從產業結構升級和城市化中人口的流向來看,未來房地產走向既不會全面暴漲,也不會全面暴跌,未來就是嚴重分化的市場。有些城市在產業結構升級帶領下,會繼續保持穩定、健康、向上的發展。但有一部分城市,調整壓力會非常大。不管是房地產開發商,還是個人投資者,認清這樣的大勢,把資金投到應該去的地方,市場規律性的東西可能比政府的指示影響更大。

市場:非跌即漲

論一:跌,是躲不過的

在此番深度調控之下,有不少人認為,2017年,成交量與房價,都會面臨下跌的可能,甚至于“崩盤論”再現,不過有幾位大佬并不這么認為——會跌,但不至于崩盤。

日前,萬科總裁郁亮表示,未來一年內,全國商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房價上漲過快的城市,價格也可能回落。不過他認為崩盤的風險在中國并不存在,“杠桿過高是房地產市場泡沫破裂的根源。目前,各國按揭貸款最低首付大多在20%以下,還有零首付的,而我國的首付比例始終較高,且居民儲蓄率一直處于高位,償本付息能力強,杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經很少見,政府調控手段又很有效、及時,房地產的總體杠桿水平能得到有效控制。”

無獨有偶,萬達集團董事長王健林也曾表示,中國房地產是有泡沫,但絕對不會崩盤。他認為,雖然目前房價比較高,但人群向城市遷徙的消費需求仍然存在,外加政府近期采取的一些擠泡沫的措施,這些因素綜合在一起,所以不會崩盤。

持相同觀點的還有富力地產董事長李思廉,這位素來低調的企業家在近日直言,自己和萬科總裁郁亮所表達的觀點相同,認為房地產不可能崩盤,因為房地產整個行業的上下游鏈條太長,影響的行業太多。當房地產碰到真正的危機時,相信政府一定會有所支持。

有說跌的,自然也有人說漲。

論二:越調控越漲價

作為漲價論的一貫主張者,任志強這一次也沒有例外。他提出,調控會使得房價越漲越高。

在近日的《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會上,任志強拋出了對未來市場走勢的一些觀點。他認為,調控會讓需求在一段時間以后集中爆發,所以下一輪會比這一輪漲得更高。不過,他亦明確,中國高房價只集中在一些大中城市,其他幾百個城市房價“低得不得了”。任志強指出,今年房價上漲的原因有二:連續兩年來,土地供應呈現-30%增長,尤其是在人口越集中的大城市,土地實際供應量在下降,這是土地錯配造成的;二是發達地區,不管是否供給土地,仍舊是人多資源集中的。他表示,在需求側上進行價格調控,最后將導致需求在一兩年或一段時間后就會爆發。只要對需求側進行抑制,不會對市場有任何好處,也不會對市場的穩定有好處,只會越調越漲。

除了對市場的預判,也有不少企業家及經濟學者對企業在2017年的生存狀況不太樂觀。

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(責任編輯:候迅)
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