新房二手房成交量雙雙下跌 買房人該怎么選?

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樓主 2019-05-09 20:20:17
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南寧華潤幸福里

樓市急轉直下 買房人該怎么選?

火熱的樓市金九銀十,因9月30日出臺的收緊調控新政戛然而止。由于網簽數據的滯后性和買賣雙方在政策出臺后的博弈,新政對于房價的影響暫時還未從數據上顯現,但成交量,已經出現明顯下滑。

多家機構數據統計顯示,北京市場二手房和新房在10月的網簽量都已開始回落。在新房市場,率先與成交量同時下滑的是市場的供應量,入市項目減少,一些原本計劃開盤的項目推遲了開盤計劃。而在對政策最為敏感的二手房市場,買賣雙方心理已經開始發生變化。可以說,無論是新房還是二手房,買賣雙方都已進入了新政后的博弈期,北京樓市是否會伴隨北京的天氣一起入冬?持續了兩年的價格上漲周期將結束在幾月?

二手房

買賣雙方陷入觀望

成交量下降明顯

北京樓市起伏的每一次,幾乎都從二手房開始。

由于買賣幾乎都是個體決策,二手房買賣雙方對于樓市調控政策的變化一直最為敏感,樓市的每次風吹草動,都會引起買賣雙方心理微妙的變化。朝陽區團結湖某中介門店的中介人員小紀向《廣廈時代》透露,最近他站在門店門口招攬客戶,偶爾有一個路人停下來與他溝通,首先問的都是,“房價降了嗎?”

小紀表示,除了路人都在關心房價是否已經開始下降外,他上個月接觸的一些意向客戶也都在密切地關注著最近的價格走勢。“這個月,想賣房子,說辭完全不一樣。”小紀介紹道,9月份,他手里如果拿到一套符合買方需求的房子,他給買家打電話的主題就是一個字“催”,催買家快來看房、催買家確定意向、催買家交定金把房子定下來。“如果晚了一步,賣家很有可能就會漲價,或者其他經紀人的客戶就會買下來。”而新政出臺后的10月,他的工作已經變成了“勸”,勸賣家價格稍微松動些,勸買家盡快做出決定,勸雙方不要觀望。

在小紀看來,新政對于二手房影響最大的就是首付比例的提高。根據930新政的規定,購買首套普通住房的首付款比例不低于35%,購買首套非普通住房的首付款比例不低于40%,對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,無論有無貸款記錄,首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。小紀表示,這對于二手房買家影響巨大。因為避稅、評估價格和貸款等原因,他此前經手的客戶,很少有首付比例真的在30%的,購房人基本都要準備40%-50%的首付,而新政調整后,這個首付比例就更高了,對于一些本就憑舉家之力購房的客戶,首付比例的提升難以承受。

買賣雙方的博弈,率先體現在成交量的下滑上。根據據偉業

單看網簽量,還有一定滯后性,畢竟現階段的網簽更多的是930新政以前的成交。另兩項數據則更有說服力。10月上半月,我愛我家新增買賣房源掛牌量環比9月份增長了10%,新增買賣客戶量環比上月下降了36.6%。偉業我愛我家副總裁胡景暉表示,新增買賣房源量環比增加、新增買賣客戶量減少,說明市場買賣雙方的博弈角色正在發生轉變,客戶購房意愿降低,市場需求正在減少,交易熱度正在下降,客戶已從930之前的恐慌購買狀態走出。10月份開始北京二手房市場交易量將出現明顯回落,房價也將企穩。

中原地產首席分析師張大偉也表示,10月,中原地產二手房門店的到訪量相比此前下降了三四成,雖然網簽尚未完全反映新政后的市場情況,但8、9月的高溫趨勢已經出現了改變,預計真正的價格變化11月就會出現。

新 房

入市節奏放緩 成交量供應量雙跌

在二手房買賣雙方展開博弈時,新政后的新房市場開始陷入沉寂。

中原地產研究中心統計數據顯示:930政策落地后,北京樓市成交開始放緩,新建商品房住宅剔除自住房等,合計簽約1312套,相比9月份同期的2363套下調了45%。

據亞豪君岳會統計數據顯示,10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市場僅有兩個項目入市,即遠洋·菲慕8號、北京時代廣場兩個商辦項目。兩項目共新增281套,預售許可面積1.4萬平方米。10月截至16日,半月有余僅有7個項目入市銷售,而上月同期的入市項目個數則多達14個。

北京市住建委網站公開信息也可以查到,截至10月19日,僅有陽光華庭和昭泰典尚家園取得預售許可證,其中陽光華庭為陽光城通州臺湖自住房項目,位于朝陽孫河的昭泰典尚家園即景粼原著是10月唯一一個取得預售許可證的商品房項目。

昌平某純新盤項目,本計劃11月底開盤,銷售已經駐場培訓多時,但近期已經全部撤出至另一項目。該項目銷售人員透露,該項目開盤時間已經無限期延長,最快也要到2017年。目前對于前期累積客戶的回復,一律是等候通知。該銷售人員表示,她手里的客戶已經出現了流失,一些客戶本來就是被前段時間的購房熱潮帶入樓市,本來就有些猶豫。新政出臺疊加上開盤時間的無限延后,她也無法判斷最終這些客戶會剩下多少。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為,新一輪政策收緊調控之后,北京商品住宅成交量應聲而降,首套及二套首付成數的提高,以及普宅與非普宅的區分,使得幾乎所有新房項目均受到影響,大量有意向甚至已下定的客戶面臨首付額度的提升,不得不重新調配資金或是暫緩購房。受此影響,進入10月之后成交量出現下滑,預計這一成交低迷的狀況也將延續至10月全月直至整個四季度。

郭毅分析,受到新政影響,市場預期改變,轉簽周期增長,成交量持續下滑。尤其是土地市場當中增加自住房供應,以及“限地價、競房價”規則的重提,使得未來市場當中低價位樓市占比增多,對整體房價水平將起到稀釋作用,因此從中長期來看,在短暫觸頂之后,房價漲幅將進入回落周期。

不過郭毅同時認為,對于純商品住宅市場,尤其是改善型市場來說受到的沖擊相對較小。對于改善型客群來說,二手房不能滿足其對居住品質的要求,而未來新增住宅用地外延傾向明顯,因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數不多的選擇。

對于未來供應量的發展趨勢,郭毅表示,新政之后,首付提升使得大量項目面臨重新篩選意向客戶,因此不得不推遲入市;另外新政當中“限制漲價”的條款也使得近期新增預售驟減。受到主動與被動兩方面的影響,新政之后北京住宅市場供應急劇減小,預計10月入市量或將創造近期新低,而這一趨勢也將延續至年底。

貸 款

首付比例提高 首套房貸款主流利率仍是八五折

雖然此輪調控政策針對非普通住宅,在首付比例上進行了大幅調整。二套非普通住宅最低70%的首付重創高端改善和豪宅市場,但對于純剛需購房人,業內普遍認為影響不大。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,北京調控政策下,對于剛需來說,影響不大,新建商品房住宅純商品房部分有22%是普通住宅,疊加自住商品房,合計普通住宅比例為52.9%。這也就意味著一半以上的購房人,購房首付比例不會遭遇大幅提高的情況。

對于剛需人群最關心的房貸問題,《廣廈時代》調查發現,目前各銀行已經在按照新政執行貸款政策,對于剛需置業首套房貸款利率依然友好。專業貸款機構偉嘉安捷介紹,目前包括農行、工行、浦發在內的6家銀行已經針對新政出臺了具體的執行細則。而興業銀行針對首套與二套房的首付比例相對于其他銀行更為嚴格,首套房普通住宅為40%,二套房為50%。二套房普通住宅首付比例為60%,非普住宅為70%。而其他各家銀行在執行細則中均與政策保持一致,首套房普通住宅為35%,非普住宅為40%,二套房普通住宅為50%,非普通住宅為70%,其中非普通住宅的認定標準以地稅標準為準,對于9月30日后網簽的客戶,將統一按照新政執行。

利率方面,目前浦發銀行對于貸款額在100萬以下的客戶,給予的最低折扣為88折,而貸款額在100萬以上的客戶,利率能夠做到85折。而其他銀行針對首套房資質較為優質的客戶,能夠給予的最低折扣為85折。此外,在放款和批貸的速度上,目前各家銀行均能保持比較正常的節奏,商業貸款的放款周期在7—15個工作日左右,而公積金貸款也在15—22個工作日,臨近年底時,各家銀行針對房貸的額度較為充裕。

據某股份制銀行個貸經理透露,前段時間由于成交量較高,業務量大,銀行批貸速度也相應放緩。通過中介公司辦理貸款,大都會集中一批后集中辦理,貸款辦理周期則更長。新政出臺后業務量減少,速度也會相應加快,如果購房人希望盡快處理好,也可以簽署授權協議,直接與銀行對接,這樣辦理速度會有所加快。文/門庭婷

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