大數據評估VS專業人士評估 誰更可信?

-回復 -瀏覽
樓主 2019-07-22 09:38:13
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
金城苑

原標題:大數據評估VS專業人士評估 誰更可信?

房產APP未能在地段推薦上如電商APP一樣便利用戶。

根據記者最近對拍賣標的的監控,阿里大數據和京東大數據已開始進入評估房產領域,用大數據的辦法為法院提供房產估值的咨詢。隨著京東進軍二手房業務,房產評估和中介領域都有可能被互聯網電商巨頭所侵蝕。為此,近日記者比較了一下互聯網巨頭采用的大數據抓取方式,與傳統評估公司的評估方式,以及各大中介APP與京東二手房頻道,發現目前傳統的房產評估報告在法律的有效性上還是勝過互聯網大數據。京東二手房頻道在廣州已開始落地,不過所提供的房源來自合作方諸葛找房,可能暫時只是做信息的“二傳手”,未真正直接面對中介公司。 廣州日報全媒體記者 李鳳荷

房產評估:兩者方法不同 法律效力以傳統評估報告為優

記者選取了近期兩個房產拍賣的評估報告書,一個是荔灣區西華路某標的的評估報告,是由某房產評估公司出具,有兩名中國注冊房地產評估師簽名確認;另一個評估報告則是荔灣區歐家園某標的的評估報告,該報告由京東大數據提交,但評估報告只是稱為“詢價建議書”。

根據西華路標的的評估報告,房地產估價方法主要有比較法、收益法、成本法、假設開發法和基準地價系數修正法。周邊交易較大,市場成熟的情況下,適宜用比較法;在房價租金收益比較懸殊的時期,不宜采用收益法;市場缺貨的情況下,或是土地未建成房屋的情況下,才適用成本法、假設開發法和基準地價系數修正法,故此房地產評估師采用比較法,用周邊同類型二手房交易與標的進行比較,得出評估價格。

在京東大數據的詢價建議書里,除了傳統房產評估的集中方法外,他們還結合了決策樹、SVM、多元回歸隨機森林回歸、梯度上升回歸樹等大數據分析的方法。整個報告書也像傳統房產評估報告一樣附有區域介紹、標的實景圖片,但卻沒有注冊房產評估師的簽名。阿里大數據出具的房產估價報告同樣采用“詢價建議書”的名稱,所采用的數據分析方法與京東大數據大致相同。

法律界人士表示,從兩份報告書的名稱可以看出,傳統房產評估報告的法律效力要比詢價建議書更有力,畢竟它是由中國注冊房地產評估師簽名認可出具的報告,人工智能或大數據所得出的分析報告是否如專業人員出具的報告一樣獲得官方認可或具有法律地位,目前這個問題尚是一個不清晰的地帶。從目前執行的情況來看,應該是“誰用誰認可”,因為京東和淘寶已獲得組織拍賣的資質,同時也進入了法院評估遴選的大名單中。據記者了解,通常法院會對提供評估服務的評估公司有個準入名單,每次評估會從相關評估公司中進行電腦抽簽。從記者近一年來監控的標的來看,遇到京東或阿里大數據的詢價建議書的次數還不算多。

二手房買賣:中介APP找房體驗有待提高

日前,京東房產宣布正式上線二手房業務。二手房交易也進入今年“雙11”的促銷陣營。京東房產還與我愛我家簽署了戰略合作協議,在今年“雙11”推出傭金8折等促銷活動。除了我愛我家外,諸葛找房、21世紀不動產等企業也成為京東房產二手房業務的首批合作伙伴。在上線初期,京東房產的二手房業務房源已覆蓋全國100多個城市,超過170萬套房源。

京東方面表示,此前各類二手房交易平臺,絕大多數以“賣端口”形式出現,販賣流量成為線上平臺與線下經紀公司合作的主要模式。京東在與經紀公司等合作時,將利用技術、大數據、營銷能力等賦能,提升合作伙伴線上線下融合的運營效率。

記者近日在京東二手房業務、廣州三大房產APP進行了一次實測。京東二手房頻道已陸續上線二手房房源,房源信息來自諸葛找房,由此可見京東二手房頻道在廣州只是做一個信息“二傳手”,并非直接面對中介公司接受盤源。同時,記者也在手機端下載了三大房產中介APP,體驗測試京東與三大房產中介APP找房便利性。記者在智能手機就這四個房產APP開通了定位功能,且搜尋點擊的房源都是位于記者居住樓盤的周邊小區,但是這四個房產APP皆未因應記者所在的定位提供就近的盤源推薦。京東二手房頻道的房源信息排列有點“亂入”,市區盤源中夾進花都或番禺洛溪的盤源,搞不懂排序的邏輯。

記者在電商平臺同時做了一個對比性測試,測試搜尋某種商品,隨后頁面立即出現了相關推薦以及“或許你還喜歡”之類的提示語。可見房產中介APP的大數據推送尚未如零售電商一樣做到實時的數據分析和興趣抓取。

(責任編輯:解芳璇)
我要推薦
轉發到
武汉市赚钱行业