半年8起并購 融創存貨增4842萬方平均單價2100元

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樓主 2019-05-21 00:51:45
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(原標題:半年8起并購,融創存貨增加4842萬方)

7月10日上午,萬達和融創公布,融創以631.7億元價格收購萬達集團13個文旅項目91%的股權、76個酒店100%股權。當天,雙方簽署了框架協議,并約定在7月31日之前簽署正式協議。

這是孫宏斌帶領下的融創中國2017年發起的第8起收購,也是融創并購史上最大的一筆交易。

在今年半年多時間里,融創累計為并購支出高達1002.07億元,超過2016年一年并購花費,是2015年全年并購支出的兩倍。

孫宏斌熱衷并購并非沒有緣由,2016年融創中國銷售額首次超過千億,其中有一半貢獻來自于并購。今年上半年并購讓融創中國的土地儲備量在2016年底的基礎上增長了50%,土地儲備量超過15萬畝。

這一土地儲備量雖然與恒大、碧桂園、綠地還有一定差距,但已經逼近萬科和保利。

不僅如此,今年的8起并購共為融創帶來了4841.88萬平方米的權益存貨。

收購萬達項目獲得4萬畝土地儲備

7月10日萬達和融創公布項目事宜后,市場一片嘩然,不僅外界對相關信息所知甚少,甚至萬達和融創的管理層也感到意外和突然。

一位融創北京地區的員工表示,直到雙方簽訂框架協議的前一天,融創公司一部分人才獲得消息,大多數普通員工都是公布時才知道的。此外,有消息顯示,7月8日,孫宏斌才將收購一事通知區域總一級高管。

萬達方面同樣如此,經濟觀察報記者就收購一事向萬達文旅研究院、文旅城項目公司相關管理層了解情況,其均表示事出突然,此前并未聽說過任何相關消息。7月4日王健林還出席了昆明文旅城項目開工儀式。

7月11日,融創中國發布的公告顯示,融創中國以295.75億元價格收購萬達13個文旅項目91%的股權,以335.95億元價格收購萬達76家酒店100%的股權,總代價為631.7億元,成為近年地產行業最大一起并購。

萬達13個文旅項目總建筑面積5897萬平方米,如果按照這一體量粗略計算,融創收購成本只有501.53元/平方米。不過,除了海口、昆明、濟南3個項目外,萬達文旅其他10個項目均已經有部分售出,實際成本并沒有這么低。

融創中國公告顯示,萬達13個文旅項目自持面積為923.93萬平方米,可銷售面積為4973.12萬平方米。

但融創通過這一并購獲得巨量土地儲備是事實,據2016年萬達商業年報顯示,截至2016年底,南昌、合肥、哈爾濱、無錫、青島、廣州、桂林、成都和重慶9個項目擁有36449.25畝土地儲備。

此外,在2010年到2012年期間,萬達在西雙版納國際度假區累計獲得4000畝土地。今年6月份,濟南和昆明項目先后獲得累計2885.55畝土地,由此粗略計算,融創通過收購萬達13個文旅項目共計獲得43334.8畝土地。

按照儲備土地規模來計算,融創收購萬達13個文旅項目獲取土地成本為68.25萬元/畝。此外,除了獲取的土地外,海口項目戰略簽約土地及其他12個項目待拿地部分共計鎖定了14624.8畝土地。

融創收購萬達76家酒店總建筑面積為324.9萬平方米,收購成本為10341.11元/平方米,根據雙方約定,合同期內,這些酒店仍由萬達方面負責運營。

此外,融創收購資金除了自有資金外,還有296億元來自萬達的委托貸款,占到總交易金額的4成以上。

半年8起收購

據經濟觀察報記者不完全統計,僅2017年至今半年多時間里,融創中國就進行了8次收購,累計花費1002.07億元,已經接近2016年并購支出。

1月8日,融創宣布以15.1億元代價收購成都紫希商業管理有限公司100%股權,獲得位于成都高新區的新川商業項目,該項目占地143.44畝,可供銷售的面積為38.75萬平方米,由此拉開了融創2017年并購之路。

1月9日,融創以26億元入股鏈家地產,獲取了鏈家6.25%股權;4天后,再次宣布以150.41億元入股樂視,獲得樂視網8.61%股份、樂視影業15%的股份和樂視致新33.5%的股份,樂視旗下累計有2.5萬畝土地。

兩個月后的3月1日,融創再次出手以23.04億元價格從合作伙伴手中收購了合肥項目30%股權、武漢項目49%股權,從而成為兩個項目實際控制人。兩項目占地面積673.09畝,可供銷售的面積為92.92萬平方米。

5月12日,融創以總價102.5億元拿下天津星耀投資80%的股權,從而獲得這個爛尾近10年的項目,該項目占地3945畝,可供銷售面積達235萬平方米。

5月31日,融創以21億元價格拿下重慶華城富麗項目60%的股權,再次獲得54.37萬平方米的存貨。

5天后,融創以32.32億元價格拿下大連潤德干城項目100%股權,該項目占地619.73畝,120.26萬平方米總建筑面積全部處于待售狀態。

一直到7月10日,融創收購萬達13個文旅項目91%股權和76家酒店100%股權,成為融創中國2017年并購之戰的頂峰之作。

此前,孫宏斌曾透露,2016年融創還在香港洽談了多起并購,最后因為價格等多個原因以失敗告終。

2017年的8起收購戰讓融創獲得48759.75畝土地,這些項目總建筑面積達6707.46萬平方米,其中可售面積達5514.42萬平方米。如果加上截至2016年底存貨,融創存貨總量接近1.4億平方米。

并購支撐

從收購綠城中國開始,融創開始走上通過并購急速擴張的道路,其2014年銷售額為658.47億元,2015年銷售額增至734.6億元,增長部分不足百億,但到了2016年,銷售額大幅增長至1553億元,在2015年基礎上翻了一番。

支撐融創業績快速上漲的不僅是近兩年房地產的上行行情,也得益于融創通過并購擴張的策略。

2016年3月份底,融創的土地儲備為4.77萬畝,較2015年底已經接近翻倍,到2016年底,已經增至10.94萬畝,再次翻番。

通過2017年8起收購,融創的土地儲備、存貨均獲得大幅度提升。融創中國年報顯示,截至2016年底,其土地儲備為10.937萬畝,如果收購萬達項目交易完成后,融創土地儲備面積可達15.9315萬畝,較2016年底增加了45.67%。

并購在其中占據絕對主導地位,在新增的5萬畝土地中,通過二級市場招拍掛獲得土地只有1185.74畝,另外4.876萬畝土地全部通過并購獲得,占比超過97%,2016年全年這一比例只有62%。

除了直接的土地儲備外,萬達13個文旅項目還有14624.8畝戰略協議土地,樂視旗下還有除美國項目外近2萬畝土地,其中浙江莫干山、重慶、上海等樂視旗下土地中,有相當部分是可供銷售的。

再從存貨來看,截至2016年底,融創中國在全國44個城市累計有239個項目,其中150個項目通過并購而來,這些項目存貨面積為8423.33萬平方米,總貨值達4100億元,融創2017年銷售目標為2100億元。

除去萬達13個文旅項目中部分存貨已經售出,其中大部分都將變成未來融創沖擊行業第一的籌碼。

此外,融創還持有金科23.15%股份,據申萬宏源證券研究顯示,金科土地儲備為27690畝,可供出售的面積938萬平方米,可售貨值約為1782億元。融創在其中擁有412.53億元權益。

(來源:經濟觀察報)

(責任編輯:候迅)
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