2020年中國海外置業需求總規模約7.44萬億

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樓主 2019-06-12 04:41:24
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裕龍潤邦

文/同策咨詢研究部總監 張宏偉

最近兩年,中國開發商開始頻繁“出海”,伴隨著房企“出海”熱潮,中國高凈值人群(本文將“高凈值人群”定義為個人資產在1000萬元以上的人群)也掀起了新一輪的海外置業熱潮。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從中國人海外置業熱潮的背景來看,當前,國外大多數發達經濟體經濟在復蘇,房地產仍然處于價值低估階段,海外置業剛好處于抄底的市場階段,市場周期的特征決定中國高凈值人群繼續積極在海外房地產市場投資置業;同時,中國房地產市場需求趨于飽和,短期內來看房產的投資價值在逐步降低,分散風險和子女教育是當前高凈值人群進行海外投資的主要原因。

那么,中國到底有多少高凈值人群?這些群體海外置業的特征是什么?中國高凈值人群海外置業需求規模有多少?

同策咨詢研究部監測數據顯示,截止2013年末,全國擁有1,000 萬資產以上的高凈值人群有109 萬人,比2012年增加4萬,上升比例為3.8%。高凈值人群規模的增加主要源自于GDP 和房價的增長。

從中國高凈值人群分布特征來看,隨著中國城市化進程的腳步,中國財富人群向一線城市集中的趨勢依然明顯。截止2013 年末,高凈值人群數量依舊是北京、廣東、上海三個地區最多。其中北京以192000 位的數量位居第一,比去年增加了8000 人;其次是廣東,比去年增加8000 人,達到180000 人;上海排名第三,比去年增加1.2 萬,達到159000 人。

從中國高凈值人群海外置業需求特征來看,首先,目前多數高凈值人群投資海外的資產比例普遍較低,他們平均海外投資占到其總資產的比例約為16%。其中,半數以上的高凈值人群海外資產配置比例不足5%;有超過70% 的高凈值人群投資金額占其總資產比例不高于20%,而僅有8% 的高凈值人群海外投資的資產比例占到總資產的50% 及以上。隨著海外投資渠道的不斷拓展以及人們投資理念的不斷成熟,會有越來越多的高凈值人群愿意增加海外投資的比例。分散風險和子女教育是當前高凈值人群進行海外投資的主要原因。

其次,中國高凈值人群最為熱衷的海外投資三大標的分別為地產,占比43.4%,也就是說高凈值人群當中愿意選擇海外置業進行資產配置中的比例是43.4% ;固定收益類產品,占比17.1% ;以及股票,占比13%。其中地產為受訪人群最為青睞的投資方向,且與排名第二的固定收益類投資差距較為明顯。

第三、從海外置業群體的購房目的來看,大體可以分為移民、留學和投資3大類。相應地,細觀在中國推廣銷售的海外地產項目,其“賣點”也大致可以分為3類:移民、留學、投資和休閑旅游。國內龍頭房企也開始海外投資開發房產,也是看準了國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求的機會。

第四、從最受歡迎的海外置業國家及城市來看,洛杉磯、舊金山、溫哥華名列前三,占比分別為 18%、17% 以及14%,成為中國高凈值人群在選擇海外置業過程中最為青睞北美地區,排名前十的最受歡迎海外置業地中就有7個城市源自北美。而墨爾本、新加坡、新西蘭和英國均以1.8% 的比例并列第9 位;新興市場中的孟買、迪拜也受到海外置業者青睞,屬于海外置業群體機會性的投資地區。

那么,中國高凈值人群海外置業需求規模有多少?每年新增規模大概有多殺?

首先,假設2020年前高凈值人群年均增速為前五年的平均增速,則每年高凈值人群年均增長5%左右,2020年高凈值人群規模將達到155萬左右。

其次,根據相關研究資料:①高凈值人群愿意選擇海外置業進行資產配置中的比例為43.4%,②高凈值人群投資海外置業的平均規模為600萬人民幣。

第三、假定上述數據在2020年前不變,同時假定,③高凈值人群中,在未來幾年會進行海外置業進行資產比例為80%,則:

那么,中國高凈值人群海外置業的總需求=每年高凈值人群總規模X80%X43.4%X600萬;

每年新增中國高凈值人群海外置業的需求=每年新增高凈值人口X80%X43.4%X600萬。

根據上述判斷過程,同策咨詢研究部顯示,預計2020年,中國高凈值人群海外置業總規模約7.44萬億人民幣,海外置業每年年均增長需求約3000億元。同策咨詢研究部總監張宏偉認為,中國海外置業需求的持續增長將進一步推動中國開發商加碼布局海外房地產市場,尤其是這些高凈值人群重點關注的城市和地區。對于品牌開發商來講,通過國內高凈值人群的核心需求撬動其海外銷售市場,也將進一步拉動企業銷售業績持續增長。同時,海外業務的布局也有利于這些企業進一步調整布局戰略,分散國內房地產市場風險,最終實現國內外兩個市場的錯周期平衡增長。

(責任編輯:段文平)
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