樓市調控是個長期博弈

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樓主 2019-10-10 09:56:34
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世紀佳苑二手房

據媒體報道,工、農、中、建四大國有銀行本周起上調北京地區首套房貸款利率,最低利率從基準利率的1.05倍上調為1.1倍。事實上,不僅是北京,大多數一二線城市的首套房利率普遍上浮。由于貨幣環境偏緊,資金成本仍將上行,后續房貸利率還面臨著上漲的壓力。

在“持續擴大內需”的政策新表述和中美日益緊張的貿易摩擦和磋商下,今年的樓市預期正在發生一些微妙的變化。在整個“房住不炒”的調控大背景下,樓市出現回暖。各地的“搶人大戰”和限價房公開搖號,不管政策初衷如何,客觀上刺激了樓市。即使是調控最嚴的北京,市場也自發完成筑底。自去年底以來,北京市二手住宅交易量回升的態勢一直延續,除了2月受到節日因素影響成交量下降外,1月和3月二手住宅成交量均超過1萬套。

回暖并不令人意外,畢竟我們的樓市政策只是防止暴漲,而非打壓。但預期管理是個難題,也是一門藝術。樓市長達十數年的看漲強預期,并不是一朝“史上最嚴調控”就能降服的。任何市場上的風吹草動,都會被迅速放大,夯實或者解構調控預期。因此,在當前的樓市頻頻出現回暖跡象和放松假設,政策也需要表明態度,對沖相反預期。在嚴格執行現有的限購、限價等政策之外,熱點城市房貸調控力度加強便在意料之中,釋放的信號也很明確:樓市調控還將堅挺,不會“潰壩”。

同時,我們必須清醒認識到,杠桿并沒有被消滅,最多是被隱藏起來。因此,樓市泡沫破裂,依然是未來要重點防范的風險。泡沫被消化,杠桿被降低,只有兩個路徑,一個是在發展中解決問題,通過經濟增長來稀釋泡沫;另一個則是劇烈的市場出清,增速斷崖,以經濟的急劇下滑為代價自爆杠桿。毫無疑問,我們只能選擇增長,防范斷崖。而這也就決定了我們的樓市調控政策,既要防止大起,也要防止大落。樓市調控有如“繡花”,大意不得,市場的預期只能進行緩和,絕不能踩踏。

2017年的樓市調控起點太高,2018年斷不可能就鳴金收兵。樓市在長效機制正式公布之前,將會維持現狀,不會走向寬松。對于長效機制,市場猜了差不多一年多,從限貸、限購、限價、限售的長期化和常態化,到租售并舉、租售同權和共有產權房,都有點像,又都沒個權威說法。但一個共識是,如果土地制度不改革,長效機制將缺少最重要的一塊。樓市實在是當下一個揮之不去的話題,蓋因它一頭連著GDP,一頭連著居民的財富,牽一發動全身,未來住房制度怎么改,長效機制怎么建,注定是一個小心翼翼的事情,注定是一個迎難而上的,注定是一個長期重復博弈的過程。

來源:北京商報

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