中國高端客戶,不動產傳承之法律風險分析及稅收籌劃

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樓主 2019-07-19 08:11:40
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得不承認中國人應該是這個世界上最喜歡買房子的民族之一了!我們固執于“家天下”這個溫情概念的同時,也根深蒂固的眷戀著那個承載“家”的“房子”。

很多父母買房子,一部分是為了投資,還有一部分是為了將來能夠把房子留給子女。買房子進行家庭置業沒有問題,但是不動產的稅費成本你考慮了嗎?

在我國遺產稅尚未正式出臺前,將不動產贈送給子女的傳承成本分析

首先,你的子女必須是一個有資格接受贈與的人。

如果子女已移民(或是持香港身份),根據我國目前房屋管理政策,外籍人士一般不能受贈中國不動產;再比如,家族的大部分不動產在北、上、廣、深等一線有限購政策的城市,如果成年子女不符合該城市購置房屋資格,基本就等于其同時沒有接受贈與不動產的資格(在我國,父母將自己名下的房產贈與自己未成年子女,各地政策也不相同。如北京父母可以將房產贈與未成年子女,而深圳目前還存在一些障礙)。

假設十年后我國正式開征遺產稅,屆時將不動產贈送給子女稅費傳承成本分析

假設十年后我國會出臺《遺產稅法》,那么按照國際慣例,同時我國很可能還會開征贈與稅,那么贈與稅率也很有可能與遺產稅稅率相當。按照我國財政2010版《遺產稅暫行條例草案》來看,1000萬元以上的財產的贈與稅稅率為50%,那么5000萬元的房產的贈與稅將要達到兩千余萬元。我國遺產稅的開征無疑會將財富家族的整個傳承成本壓力再次提升。

《遺產稅暫行條例草案》中規定:遺產稅出臺前五年贈與的財產也要納稅。這說明即使是提前通過贈與的方式將不動產傳承給子女,那么如果恰巧贈送后很快我國開征了遺產稅,要面臨重新交納高額稅費的境遇。

自2013年2月國務院通知表示我國要研究在適當時期開征遺產稅課題后,很多的財富家族選擇了在短時間內將不動產贈與傳承給子女。但也有很多家族擔心把財產給了子女后,雖然節省了傳承成本但卻失去了財產控制權。

其是這個問題也不難解決,完全可以選擇將每套不動產的大部分贈送給子女,小部分仍留在父輩名下,例如:父母與子女可以共同按份持有房屋產權,但父母保留小部分產權比例(比如5%),那么,最后每套房屋的持有情況就是:子女占95%,父母占5%。這樣就保證了家庭資產安全,將子女敗家的可能性降到最低。

即使日后中國開征遺產稅,很可能也僅僅就父母持有的小部分產權價值進行征收,稅務壓力明顯較低,甚至有可能因為父母持有的房產比例價值過低,而免于繳納遺產稅。

父母百年后,不動產通過繼承方式給子女的傳承成本分析。

當然,很多創一代的父輩們不愿意有生之年把自己的財富傳承給子女,從而失去對財富的絕對控制,而是希望選擇通過繼承的方式將不動產留給子女。根據我國法律規定,繼承可以是法定繼承,也可以是遺囑繼承。

以遺囑繼承成本為例,涉及的稅費名目相對是最繁雜的,首先要涉及百分之零點一至百分之一點二的贈與公證費,接下來還可能會涉及高達百分之五十的遺產稅、繼承權公證費、高額律師費及法院訴訟階段產生的一系列費用。

通過上述比較不難看出似乎在遺產稅出臺前選擇通過贈與的方式將不動產傳承給子女是非常好的安排,是最節約成本的明智之選,但有一個先覺性的問題必須先搞清楚,家族日后要這些不動產是自住、出租還是純粹為投資后變現?

如果是自住或出租你就大膽的選擇贈送來節約傳承成本。

但如果是計劃日后變現,那么我們在考慮傳承成本時就不能僅僅考慮父親贈與給子女這一個環節,傳承給子女后如果家族日后有計劃在一定時間內出售房產,那么該房屋面臨的個稅稅基將是最高稅基。原因很簡單,因為出售人的房子是白白得到的。但對于整個家族財富傳承方案來說,這種只顧眼前成本忽略后續家族財富系統規劃的傳承方案無疑就是完全失敗的。

而且贈與這樣一個法律行為是存在非常大的法律風險的,也就是可能存在贈與失控的法律風險。

01

贈與的第一個法律風險就是婚變后的財產歸屬風險

父母向子女贈送財產,如果說受贈人也就是子女,在婚姻關系存續期間得到父母贈與之后,又在一定時間之后離婚了,那么這部分財產就可能成為夫妻共同財產進行分割。

那怎么來防范這個受贈人婚變這個部分呢?

父母贈與給子女一部分財產的話,最好是與子女之間簽訂一份贈與協議或者贈與合同,而這份贈予合同和贈予協議當中一定要明確受贈人僅指子女,而不包括他們的配偶。而這樣的約定就正好符合婚姻法第十八條的規定,在贈與合同當中明確夫或妻一方為受贈人的這部分財產,這樣就不會令這個贈與財產變成夫妻共同財產。

02

贈與的第二個法律風險的就是贈與稅收風險

其實可以把贈與稅和遺產稅想象為同一稅種。往往很多人為了規避遺產稅會提前把財產贈送給子女,可有的國家干脆就開征另外一種稅,叫做贈與稅。

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贈與的第三個法律風險就是贈與財產的變現問題

贈與的財產,如果變現的話不得不考慮兩個問題就是贈與財產的溢價以及贈與財產在流轉過程當中發生的稅收問題。

比如說溢價部分,如果說在代際之間發生贈與這種行為的話,它的時間跨度一般是比較長的。比如父母把一套房產贈與給子女,當子女再來變現這部分財產的時候,會發現這個財產的溢價相當大。因為時間的跨度很巨,我們房產的增值相當迅速。那么子女拿到的房產顯然已經漲價很多了。

04

為何說人壽保險可以規避風險?

人壽保險功能到底能不能化解其中的風險呢?

第一,我們可以通過終身壽險指定受益人的這個方式來化解風險,防止失控。也就是通過定向贈與的方式來防止贈予過程當中的失控問題,比如贈予的對象的婚變問題就完全可以通過終身壽險指定受益人的方式來化解。終身壽險的指定受益人也就是實現定向傳承的重要方式。

第二,人壽保險的模型可以規避失控風險的話叫做可控,贈與就是手握控制權。在這個方面是通過年金保險加上萬能賬戶這樣一個金融工具模型來實現的。年金保險是父母對子女生前的一種傳承方式,生前的一種贈與工具的替代。如果單純地把財產而不是現金房產贈與給子女的話,很有可能沒有辦法控制子女的揮霍、子女的債務、子女創業失敗給這部分財產帶來的債務,如果有萬能賬戶附加在上面,這個情況就完全不同了。

第三個是保險在贈與稅上的籌劃。雖然我們國家目前為止沒有贈與稅,但是實際上,西方很多發達國家,比如說美國早就有贈與稅。那么我們面對大量的高凈值人士可能子女出國或者改變身份,甚至是家庭成員當中自己也會改變身份的情況下,如果要進行稅收籌劃,有的時候發現大陸的人壽保險工具反而是一種更完美的傳承方式。

綜上所述,財富傳承方案一定是要站在整個家族利益的高度精細安排,才能夠真正使得家族財富有的放矢。

另外還有一種贈與風險的化解方式。

贈與有一個特征就是:傳承,或者叫財富的轉移。這就意味著我們很有可能沒辦法實現我們想要去做的多次或者分次贈與,或者說分時間節點的個性化的贈與,實際上是傳統法律上單純的贈與行為無法實現。我們只要實現根據我們意愿來進行贈與,那么最好的方式就是保險金信托的替代了。

從被動傳承到主動傳承正是非常好的一種方式,而人壽保險是完全可以用更完善的會融工具的獨特功能來實現生前贈與的。而家族信托,包括遺囑,也可以在傳承過程中的將這種風險化解掉。

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