8月樓市“高溫”背后: 庫存降至4年新低 房企追求現金流

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樓主 2019-08-05 11:56:56
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七彩陽光

雖然調控不斷深入,但8月的房地產市場仍然延續了“高溫”的勢頭。

國家統計局于9月14日發布數據顯示,今年前8月,房地產業的融資、投資、拿地、銷售等指標都保持相對較高的增速,其中房地產開發投資已經連續兩個月維持在雙位數增長。同期的庫存規模則繼續下降。

今年以來,房地產市場一直維持著供需兩旺的勢頭,有機構分析認為,這是因為很多城市的供需基本面已經發生變化。一方面,經過3年的“去庫存”,全國整體庫存規模明顯下降,部分城市的去化周期明顯低于正常水平;另一方面,被調控政策壓抑許久的需求,正在尋求釋放。

這種基本面是否意味著市場仍有上漲的動力,目前尚需觀察。但從一些細節的變化來看,調控政策的影響已經開始顯現:投資強勁、開工改善、月度銷售出現下滑。

全年銷售有望創新高

國家統計局數據顯示,今年1-8月,全國商品房銷售面積102474萬平方米,同比增長4.0%;商品房銷售額89396億元,增長14.5%。自今年5月以來,銷售金額一直維持兩位數的增長。

從區域分布來看,中西部地區仍然是銷售的重點區域。中原地產認為,這是由于“三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在”。

但從8月單月的數據來看,情況似乎沒有那么樂觀。8月,全國商品房銷售面積同比增速為2.4%,環比則收窄7.5個百分點,說明8月的交易熱度低于7月。

中泰證券表示,8月銷售回落主因是“低能級城市樓市成交轉淡”。展望全年,考慮棚改貨幣化安置力度走弱和高基數效應,三四線銷量可能會溫和下行。而根據調研,近期部分主流城市熱度轉淡,因此,一二線成交反彈的持續性還有待觀察。

中原地產則認為,從目前趨勢看,2018年房地產全年銷售額將繼續刷新歷史紀錄,從而實現連續三年刷新歷史新高的局面。但銷售面積有可能低于去年。

由于銷售端保持強勁勢頭,庫存規模進一步下降。截至8月末,全國商品房待售面積53873萬平方米,比7月末減少555萬平方米。這一規模達到近4年來的新低。

在業內,“去庫存基本完成”的觀點已成共識。民間機構的數據顯示,當前很多城市的住宅去化周期都低于12-16個月的正常水平。“市場供需基本面已經出現逆轉。”中原地產認為。

實際上,銷售和庫存兩個指標的變化互為因果。銷售放量固然會導致庫存下降,但庫存也會影響銷售端的表現。8月單月,全國商品房銷售面積下降,銷售額則繼續上漲,這反映出“大部分城市去庫存接近完成后,市場價格有所上漲”。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,在安排銷售任務時,通常都會考慮不同城市的庫存情況。其中,低庫存城市的策略是放慢銷售節奏,謀求利潤;高庫存城市的策略則是快速周轉,尋求現金流。

資金壓力倒逼“快周轉”

除銷售外,其他指標也都有相對較好的表現。今年前8月,全國房地產開發投資76519億元,同比增長10.1%。這是該指標連續兩個月出現雙位數增長。

土地市場明顯回暖。前8月房地產開發企業土地購置面積16451萬平方米,同比增長15.6%;土地成交價款8177億元,增長23.7%。

同樣在供應端,前8月全國商品房施工面積增長3.6%,新開工面積增長15.9%,增速都有所擴大。

中信建投指出,土地、開工、施工等供應端的發力,是支撐房地產開發投資高增長的重要因素,這也是行業努力補庫存的一種結果。隨著房企融資壓力加大以及基數抬高,未來房地產投資增速會趨于回落。具體表現為:購地費用貢獻力度下降,施工費用貢獻力度提升。

多數分析人士認為,未來這種補庫存的動作還將繼續。除了庫存缺口仍然較大外,資金端的壓力也將促使房企加快施工和銷售。

今年1-8月,房地產開發企業到位資金106682億元,同比增長6.9%,增速比1-7月份提高0.5個百分點。其中,得益于銷售升溫,定金及預收款35447億元,增長15.1%,是增速最快的部分。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為,該指標的變化好于預期,主要源于銷售端的發力。但從房企普遍加快銷售節奏并回籠資金的做法來看,資金壓力仍是懸在企業頭上的一把利劍。

他預計,隨著融資政策的繼續從緊,未來這一指標很難有根本性改善。相反,融資渠道收窄,還會繼續倒逼房企以降價銷售的方式來回籠資金。

中原地產指出,調控政策和市場的博弈仍將持續。一方面,去杠桿政策會繼續保持,甚至加碼,政策壓力不容忽視;另一方面,被調控政策壓抑許久的需求,也在尋求釋放。未來的市場走勢,將在很大程度上取決于政策力度能否保持。

記者 ?張敏

來源 21世紀經濟報道

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