上海多樓盤認籌低迷 樓市提前“入冬”?

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樓主 2019-05-22 03:55:40
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融創合肥壹號院

?“金九銀十”成色不足,部分房地產項目去化承壓,上海樓市似乎提前入冬。

??隨著年底回籠資金壓力增大,部分房企在項目營銷上使出“渾身解數”。繼此前雍和府打響“購房送寶馬”降價促銷第一槍之后,近日,上海寶山區一樓盤又推出“購房送奔馳”的優惠活動。

??賣家“討好”買家的花式促銷現象的熱鬧,難掩背后樓市的“冷清”。連日來,《中國經營報》記者走訪大發融悅四季、首創天閱濱江、綠洲康城金邸和晶耀名邸等近期開盤推新的項目發現,多數認籌情況不佳,有樓盤的認籌率甚至不足7%,一些樓盤為此只得貼樓面價、“減配”入市。

??多份研究報告顯示,10月份,熱點城市樓市呈下滑態勢,庫存總量環比上升4.6%。其中,上海成交套數為9754套,成交面積102.38萬平方米,成交面積環比下降18.57%??墒厶讛?2875套,可售面積環比上升3.36%,截至11月4日,庫存量環比仍在上升。業內人士表示,上海樓市表現出供過于求的狀態,購房者持幣觀望情緒濃,房企不得不在產品營銷上做足文章。

??對于認籌率低的問題,首創置業上海公司則回應稱,每家公司有不同的策略,由于收到通知,避免像晶耀名邸等樓盤一樣認籌過于火爆的局面,提高了購房門檻,才導致認籌量較低。記者對此致電致函大發地產方面,截至發稿,未收到回應。

??“冰火兩重天”多項目趨冷

??剛剛過去的“金九銀十”傳統銷售旺季,上海樓市的表現并不盡如人意。

??記者在走訪中了解到,9月至10月期間,上海共有36個項目認籌并搖號開盤,大多數樓盤認籌率較低,售樓處冷清無人看房。個別樓盤的認籌率卻高達327%,開盤當天售罄,異?;鸨?。

??對此,蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示:“上海樓市出現‘冰火兩重天’的現象是一種正?,F象,主要原因在于各個樓盤的地段不同,而上海又是一個‘多中心城市’,不同地段的樓盤受歡迎的程度不同?!?/p>

??楊浦區東外灘項目首創天閱濱江于近日首次開盤,推出231套房源,均價為9.5萬元/平方米,精裝修交付。據上海東方公證網數據顯示,只有138組客戶前來認籌。

??日前,記者來到楊浦區榆林路景星路口的首創天閱濱江項目,售樓部門庭冷落,前來看房的人稀少。一名置業顧問介紹,由于首次開盤沒有過多推廣和宣傳,項目還剩下少量房源。

??上海網上房地產顯示,截至11月7日,首創天閱濱江住宅總套數231套,可售住宅總套數為107套。對此,首創置業上海公司相關負責人解釋稱,受到前灘晶耀名邸搶房事件的影響,政府要求公司在該項目認籌期間不過于火爆,以免引起人流量激增。

??據了解,前灘晶耀名邸二期項目出現了“千人搶房”的局面,三期認籌依然火爆。

??而在青浦區秀澤路515弄的大發融悅四季項目,原來的售樓處空空如也,新設置的售樓處也沒有銷售人員前來接待。一位銷售人員告訴記者,大發融悅項目僅剩少數房源,包含一套樣板間和兩套復式,以及一套存在糾紛的房源。大發融悅四季所剩房源也不多。

??記者在走訪中注意到,浦東新區康橋路1388號的綠洲康橋金邸項目加推將近200余套房源,僅有44組客戶參與認籌。盡管拿地時間較早,小區承諾的配套設施至今還未見動工的痕跡,住宅項目也有所“減配”。知情人士告訴記者,前幾期交房的房源是精裝修交付,但由于限價政策,全部改為了毛坯交付。

??記者從上海東方公證處注意到,9月1日,位于上海浦東新區閔行蘆恒路378弄的一品漫城尚郡項目,加推五期的364套房源,而實際認籌只有58組客戶。9月22日,上海奉賢南奉公路3111弄寶華帝華園項目二期加推792套房源,實際認籌只有54組,認籌率低至6.82%。

??花式促銷送“奔馳”遭監管

??上海易居房地產研究院發布的住宅成交報告顯示,10月份,一、二、三線城市成交面積均出現不同程度的下滑,其中,一線城市成交面積環比減少 38%。在調控不會放松的背景下,預計到年底樓市還將逐漸降溫,成交逐漸下滑。

??據中國指數研究院的數據報告,11月1日~4日,上海樓市成交量為2574套,成交面積27.74萬平方米,環比上升2.13%,呈現輕微上揚。不過,截至11月4日,全市可售面積624.91萬平方米,環比上升2.21%。需求端下滑,庫存總量在繼續爬升。

??以豪宅東航云錦東方為例,該項目由東方航空集團旗下的上海東航置業有限公司開發建設,一期于2014年全部售罄并交付。項目二期總建面25萬平方米,全新規劃約406~474平方米住宅。此前,云錦東方因推出480平方米超級豪華大平層,堪比上海灘知名豪宅項目湯臣一品。

??根據上海公證網的數據,8月29日,東航云錦東方加推82套房源,戶型為365~474平方米不等,均價8萬~14萬元/平方米,認籌客戶為89組。來自上海網上房地產的數據顯示,截至11月7日,該項目住宅項目共340套,可售住宅套數為89套。與此前市場火爆狀況相比,加推至今兩個多月,項目去化緩慢。

??供求關系的失衡,讓傳統銷售旺季的上海樓市趨冷。上海東航置業有限公司銷售總監馬艷梅表示,由于簽約量受到一定限制,近期樓盤成交數據會有所滯后,但購房者持幣觀望情緒濃厚是認籌量低的主要原因。

??在這樣的背景之下,位于上海市寶山區的招商主城項目舉行促銷活動,凡是買房順利完成簽約,贈送一輛奔馳smart和A級轎車。

??據了解,這是招商地產第二次“購房送車”活動,約一個月前,招商地產一處名為雍和府的項目開展了“買房送寶馬”的活動。在售樓處,記者注意到,不少購房者對買房送奔馳較為關心,但最終鮮有成交。一位購房者表示,自己只是聽說送奔馳,比較感興趣,但是考慮到交通等因素還是不打算購買。

??銷售人員告訴記者,“買房送奔馳”是因為公司沖業績,贈送的奔馳轎車也可以抵扣到房款中,但是具體抵扣金額需要與經理協商。不過,據知情人士介紹,“購房送奔馳”的促銷活動已被監管部門叫停。

??對此,招商蛇口上海公司相關負責人表示,公司的雍和府、主城項目在與前期客戶的訪談中,挖掘出對于新上海人客群的交通自由實現需求,所以與品牌方合作,提出解決方案滿足客戶生活需求。

??“被叫停的原因主要是監管層為了避免其他樓盤跟風,”在上海中原地產市場分析師盧文曦看來,接近年底,樓盤優惠活動會越來越多,力度也可能增大,房企就算不沖業績也會為明年的風向轉變作準備。購買欲望在縮減,需求在減少,在“魚”不多的情況下,各房企的“價格白刃戰”會愈演愈烈。

??上海師范大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦指出,開發商面臨資金鏈和營銷任務問題,外環外的項目采取促銷手段,不能反映市場出現較大波動,屬于局部現象。

來源:中房網

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