代表委員倡議對租房市場減稅 長租公寓迎冷靜期

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樓主 2019-07-08 03:14:11
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劍橋郡二手房

近幾年來,房地產市場已開始由增量市場向存量市場過渡。在房價高漲、部分地區面臨去庫存的壓力下,越來越多房地產企業開始尋求更為長效、穩定的盈利模式。

全國人大代表、龍湖集團董事長吳亞軍就在她的兩會建議中提出,增加土地供給,鼓勵開發企業興建商品租賃住房,建立穩定供應主體。此外,參照商業用地改建為租賃住房的規則,對于目前閑置或半閑置的工業用地,如其區位、配套、交通狀況等方面能夠滿足居住需求,允許將其土地性質調整為住宅用地,按照規定建設租賃用房,避免資源浪費,規劃調整后保持土地使用年限和容積率不變,用水、用電、用氣價格則按照居民標準執行。對于目前空置的商用住房,允許開發企業將其盤活,改建為長租公寓,進而增加商品租賃住房房源供應。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,過往一兩年,長租公寓已經進入爆發期,目前行業正處于爆發過后的冷靜期。開發商大部分都參與進來,不少經紀公司在轉型,也有一些毫無經驗的進入者。現在來看有的企業已經很持續,一些原來做管理經營的平臺已經轉為做管理平臺,不再去收房子,而是輸出品牌、經驗和系統。未來一兩年,一些企業會慢慢淡出長租公寓市場,行業集中度會提高。

沒有規模很難盈利

從運行模式來說,目前房地產市場上主要分為集中式長租公寓和分布式長租公寓。

集中式長租公寓運用較為傳統的商業地產運作模式,以獨棟商業樓宇為運作標的,代表包括魔方公寓、YOU+、泊寓、未來域等。分散式長租公寓是從分散的房東手里取得房屋,通過包租運營,標準化的服務與改造,提供整體的資產管理解決方案,代表有自如、相寓、蘑菇公寓、青客公寓、優客逸家等。

目前經營長租公寓的企業大致有三類:一是房地產企業。例如萬科的泊寓和世聯行旗下的紅璞公寓,以及即將推出的龍湖的冠寓、萬達的文旅公寓和旭輝的旭派公寓等。二是酒店集團,鉑濤酒店集團的窩趣輕社區、如家酒店集團的逗號公寓、住友酒店集團的漫果連鎖公寓。三是互聯網創業公司,如YOU+公寓、魔方公寓、蘑菇公寓等。

相對而言,開發商以開發持有的模式進入長租公寓,具有較多優勢,如解決目前長租公寓品牌房源不足、房源品質較差、改造成本較高等問題。不僅如此,相較于非持有的品牌公寓,開發商還能夠享有物業增值的收益。

因此長租公寓成為房企競相開拓的新市場。萬科、招商、龍湖、保利、綠城、金地、遠洋等紛紛涉足。

胡景暉直言,目前市場上,規模小的、推概念的長租公寓肯定不掙錢。如果沒有資金支持,這些小型新進入者在一年之內就會慢慢消亡。

他認為,長租公寓主要需解決規模問題。“規模達不到五千、一萬套(不是間)以上,規模效應很難顯現出來;其次,行業的新進入者欠缺管理經驗和運營效率;此外,很多長租公寓,為了展現給資本市場看,其裝修標準、軟硬件設施有點過度,市場對于租金的承受有限,市場應該找到性價比合適的產品。”

胡景暉指出,近兩年,租賃規模化經營(長租公寓)是資本市場的一個熱點,很多大型開放商也進入這個領域,作為自己產業轉型的試點。整體比較熱鬧,但還有很多深層次的問題需要解決。

他認為,目前市場上,租賃規模化試水的成分較大,但真正形成規模,能夠持續發展和盈利,進而支撐整個行業發展的大型企業并不多。與之相配套的產業政策和金融創新,包括市場規范和制度等方面也不是很完善。

“市場上想要形成開發商或機構集中式的租賃局面還是很難。當然目前有些開發商拿了地以后建成自持,也有一些商場、廠房和寫字樓改成住房,但這些規模有限。而且以前都被經濟型酒店掃過一輪,所以真正形成集中式的房源供應,大規模持有所占的比例還是比較小。”胡景暉表示。

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