最嚴調控下的樓市:開發商搶售環京項目

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樓主 2019-06-21 06:55:48
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陽光尚城二手房

自3月17日起,北京刮起的樓市調控風暴,不僅讓房地產業界一片嘩然,也讓不少投資客及改善需求知難而退。面對此番調控政策,剛需族、投資客、開發商、中介經歷了什么?

剛需族

第一套“房”入手低價位商住

3月17日,北京新政出臺之際,劉欣(化名)剛入手了房山一個商住項目,這是她在北京購置的第一套房。

在北京工作六七年的劉欣,已經有了購房資格。“不太懂行情,真的不知道在北京,還有什么新盤首付在100萬左右。”幾個月前,劉欣在郊區四處看房,最后發現,在北京要買下一套兩居室,總價怎么也要四五百萬,無論首付還是月供都承受不起。

最后,她選擇了在北京買商住。劉欣在房山入手了一個90多平方米的公寓。“均價3萬多,首付140多萬,是自己勉強負擔得起的。”劉欣說,項目戶型還可以,能暫時滿足自己的居住需求。

“這次新政,對我來說,就是以后在北京沒法換住宅了。”劉欣說,她在固安買過房子,并且辦理過貸款,這意味著下次在北京買住宅的成本大幅提高了。

根據北京的認貸政策,認貸是指認全國的房貸。只要有過貸款紀錄,不管房子是否在名下,貸款是否還完,在北京再次購買都算二套。

“原來想著,暫時買一套商住過渡,后面再把固安的房子也賣了,加點錢,過幾年,換一套住宅,現在看起來是不可能了。”劉欣說,北漂多年,自己一直希望有一個小兩居,眼看著房價越漲越高,離心中的夢想也越來越遠了。

隨著北京房價水漲船高,更多剛需購房者像劉欣一樣,把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地后,關注商住項目的人更多了。

中原地產首席分析師張大偉表示,剛需置業在北京有個硬杠杠,基本就是單價3萬、總價200萬,即使這樣很多工薪階層也很難買得起。公寓雖然首付要求一半,但這使得剛需有買房的可能性。很大程度上,公寓的確成為許多剛需首選房。

投資客

被“認貸”后放棄投資房

“我目前名下這套房值500多萬,原本考慮賣后拿300多萬去撬動1000萬的房子,手頭再預留200萬,足夠還幾年銀行貸款。等過幾年房子升值后,我再轉手出售。新政一出,我只能放棄這一念頭。”李丹說。

因為眼看著房價一路高漲,李丹才萌發了賣房、重新買房“翹杠桿”的打算,“我并非是為了改善需求而換房,純粹是投資”。她說。

李丹的原計劃是:第一步,準備好資金,將余下的公積金貸款全部還清;第二步,鎖定換房目標;第三步,出售原住宅。經過這三步,按北京原購房政策,李丹再買房,仍屬首套房,首付比例35%。

相比二手房,李丹更看好新房市場,她將換房目標鎖定在西二環附近一新房項目,100多平方米,總價1100萬元。

李丹已將余下公積金貸款的資金準備到位,只等該項目開盤。然而,等來的卻是北京“認房又認貸”的新一輪樓市新政。

“新政出臺后,我完全打消了換房打算,60%首付怎么都不劃算。”李丹無奈地表示,賣房獲得500萬后,拿出300萬去買房,也只能買到500萬左右的房子,跟目前所住房子沒太大區別,如果用500萬全部用于換房,則還貸壓力太大。

不過,類似李丹這樣的投資客開始轉戰環京購房。據記者了解,在北京“3·17新政”與3·21環京地區限購政策升級期間的這個周末,一些環京項目就吸引了不少北京溢出的投資客。

香河一位銷售人員表示,由于北京房價較高,加上在北京購房資格受限,很多人選擇在北京周邊買房。但目前環京地區也在陸續限購。

新城控股副總裁歐陽捷稱,環北京區域因為出臺調控政策,未來的供求關系會維持在一個相對偏低的均衡水平,不太可能出現房價暴漲的可能,但下跌的可能性也較小。

中介

帶看減少協調違約交易

樓市新政一出,解答購房資格和首付比例調整的咨詢,成了最近這一周來的中介經紀人手里最繁忙的工作之一。

豐臺蒲黃榆片區一中介門店經紀人表示,從3月17日政策發布起,咨詢首付款增多等問題的電話和微信就沒斷過。

除此之外,對于還沒有辦理網簽或者正在看房決策過程中的購房者,經紀人還需要通知他們最新的政策變化。上述經紀人說:“因為政策認房又認貸,房產已經還清貸款的客戶現在買房的話,首付從首套政策變成二套,錢數差不多漲了快一倍。有客戶房子都看得差不多了,現在得重新幫他們算賬,看看需要多少首付,能不能湊齊。”

朝陽區青年路附近一中介門店經紀人介紹,由于首付款突增,不少先買后賣的購房者暫緩了購房計劃,隨之而來的就是合同違約的協調處理。

不過,在一些大戶型改善項目片區,由于中高端買家全款購房等特點,部分房產經紀人依舊在忙帶看、忙成交。

麥田房產北苑商圈房產顧問王長全表示,新政公布第二天,區域里就成交了一套紫御華府(樓盤資料)?大面積戶型,這位客戶是全款,所以并沒有考慮新政的因素。

近日,協助客戶辦理過戶也成了一項大工程。上述青年路附近的中介經紀人介紹,因為新政的原因,最近朝陽區房管局的過戶號十分搶手,一般早上5點甚至更早就要到房管局排號。

新政剛出臺不到一周,業主的報價并沒出現明顯松動。麥田房產沿海北商圈總監劉議文介紹,新政發布后,片區里看房的客戶依然很多,但都不做決定,都在觀望。很多業主暫時不賣了,也在觀望執行細則。

開發商

限購嚴厲,環京項目搶售

面對限購,站在市場另一端的房地產開發商們卻顯得比較鎮定,他們雖然也保持著一貫的謹慎態度,但是卻并不像市場一樣慌亂。畢竟對于限購,他們已經有了多次應對的經驗。

位于京北某品牌房企開發的旅游地產項目,在這一次由北京而起的限購大潮中,他們所在的區域是迄今為止唯一沒有限購的區域。盡管如此,最近的銷售節奏也在加快。

“新政出臺當天晚上加班到12點。把能夠認購的都做認購。類似這樣的指示一道一道從上面傳達下來,案場所有的人都在加快動作,聯系手頭的客戶資源。約有購買意向的客戶前來看房。”根據該項目銷售人員余小姐的說法,在北京周邊都已經限購的情況之下,他們項目采取了平價跑量的銷售策略。要求按照當前價格加速銷售,“目前項目的公寓產品已經差不多清盤了,只剩下別墅還有些剩余房源。”

“其實限購我也經歷過幾回,之前我們在固安,每一次北京限購或者北京周邊有調控收緊的風聲傳來,市場都會在短時間內熱起來。成交的人有剛需,更多的是投資。”余小姐說,她干房地產銷售四年,2014年調控收緊時市場確實受到了影響,買房人都在觀望,房價也因此下降,但是隨著政策的放寬,市場又反彈上來。

在北京高端市場上,市場熱度也沒有降低。懋源地產營銷策劃總監劉強告訴記者,他們今年以來就一直對政策非常關注。項目在去年開盤之后一直處于順銷期,限購政策雖然突如其來,但是并未打亂他們的節奏。據了解,目前懋源的幾個在建項目工程依然按計劃進行。

“我們依然持續看好北京市場。因為這里有著大量改善型需求的人群。”劉強表示,在限購之后,市場的確對于政策走向非常關心,來咨詢他們相關政策的客戶明顯增加。“不過我們目前也不知道細則,只能通過公開報道了解政策,所以只能等細則出臺,”他說。

對此,一位不愿具名的品牌房企高層分析認為:“縱觀各種資產配置渠道,綜合考慮安全性、收益性等多種因素,不動產依然是資金流競逐的重點對象。”

業界觀點

調控來了,增房源穩房價

小V:這一次北京限購來得太突然,不少小伙伴都被嚇蒙了,連平時不關心買房的朋友都開始向小V打聽還能不能買房。但是小V其實也被政策搞懵了,請問群里大咖,有何高見?

嚴躍進:事實上,這次限購對于符合購房條件的群體,尤其是沒有購房記錄的群體來說,是一個利好,至少可選的房源會更多。對于北京市場來說,未來會趨于平穩,畢竟潛在的購房需求將減少。市場交易降溫,價格持續上漲的態勢也會得到遏制。

郭毅(亞豪機構市場總監):此次調控升級主要是為了限制投資類購房。實際上是堵住了部分改善客群,在北京今年供應不足的背景下,抑制需求也是為了緩解供需矛盾,平抑房價。

張大偉(中原地產首席分析師):因為這個政策出來以后,北京二手房的價格會有一定程度的下降。整個政策的影響周期大概是到明年。地鐵商住未來會有一波溢出需求。但購房者應該珍惜現金流,盡量不要浪費在商住上。

小V:還有很多朋友心系北京周邊,想要去北京周邊投資一套,卻發現已經沒有什么地方可以投了……

嚴躍進:繼北京之后,環京的廊坊也出臺了限購政策,這和廊坊潛在的外來購房人數較多有關系。會對近期環京區域的購房行為產生較大的影響。不排除部分房屋買賣會面臨毀約的現象。建議因為政策調整而要毀約的,采取靈活的處理方式,不以增加購房者負擔為原則。

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