特色小鎮土地政策30種方案,全面解析!

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樓主 2019-11-02 13:55:20
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現在,特色小鎮在我國已然成為萬億元級別的產業新風口,伴隨的風險也不小。其中一項很大的風險是落地問題。無論是哪種類型的小鎮,都不可能飄在空中,最終得落到土地上。


需求端而言,特色小鎮作為新生事物,對土地的需求與以往有所不同;就政策供給端而言,土地政策很多,集成應用的空間很大。但是,目前還缺乏專門針對特色小鎮的政策,供需對接不易。


建設特色小鎮,重在一個“特”字,需要能突出自身特色的精準定位,并明確其規劃、建設、運營和投資主體。只留足城鎮發展空間對特色小鎮是不夠的,要以產業為重點,明確其重點產業和輔助產業;不只是建設好就了事,后期產業運營非常重要。它不是什么房地產開發項目,而是特色鮮明、產業發展、綠色生態、美麗宜居的小鎮綜合體,需要細分結構和組團,應重視打造獨特的風貌,突出美麗人居環境和文化內涵。


從類型來看,特色小鎮主要有產業型和文化旅游型兩種,也有兩者融合的“產業+文化旅游型”。產業型小鎮可以細分為工業小鎮、農業小鎮、體育小鎮、工業遺產小鎮、礦山小鎮和田園小鎮等等。按區位分,有單點布局的,但更多的特色小鎮依托大中城市或者交通節點布局。不同的主體產業,不同的區位,對土地的要求也有所不同。


特色小鎮建設運營中,往往不同程度存在對相應土地政策“不了解”“不會用”“不敢用”和“懶得用”等問題,特別是一些低級錯誤,降低了依法解決小鎮發展用地的保障能力,甚至人為增加了違法用地。


土地管理涉及的法律、法規、政策較多,同一個問題的相關規定往往散見于不同的法規和政策文件中。需要對這些政策法規文件充分梳理并予以集成,同時結合項目的性質、特點和用地需求,加強用地策劃,研究提出所需各類建設用地的解決方案,最終形成培育特色小鎮的政策空間。


按照現行政策,有30余種用地解決方案可供特色小鎮使用。

方案一:使用存量國有建設用地

1.批準使用:市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地,辦理批準使用手續,即批準用于建設市政道路等,可以發建設用地批準書,但不用發劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時也是只登記不發證。需要注意區分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。

2.國有土地劃撥,即行政方式。

3.國有土地使用權出讓。

4.國有土地租賃。

5.國有土地使用權作價出資或入股。


除批準使用和劃撥外,其他三種方式屬于有償使用。其中,出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協議、招標、拍賣和掛牌四種,作價出資或入股因有明確的使用者,只能通過協議方式配置。


方案二:圈內農用地辦理轉用、征收手續后依法提供給具體項目

土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地,被稱為“圈內用地”。為實施規劃,需要占用圈內用地,涉及農用地的,應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的,應當辦理土地征收審批手續。在已批準的農用地轉用范圍內,具體建設項目用地由市、縣人民政府批準,由市、縣國土資源部門依法供應。


方案三:圈外單獨選址建設項目用地

能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城鎮村莊建設用地范圍外土地的,經批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的,應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的,應當辦理土地征收審批手續;土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時一并批準。


方案四:使用國有農用地

建設需要使用國有農用地的,應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地后,依法辦理供應手續,不用辦理征收手續。


方案五:直接使用集體建設用地

六種情形可使用集體建設用地。

1、鄉鎮村公益事業、公共設施用地。

2、村民住宅。

3、集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的。

4、以集體經濟組織為主體開發建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產業,或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業合作開發此類產業的。

5、在33個農村“三塊地”改革試點,集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股,用于商品住宅以外的經營性項目。

6、返鄉下鄉創業人員,可依托自有和閑置農房院落發展農家樂;也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。


方案六:使用國有未利用地

建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地,不需修改規劃,也不用辦理轉用和征收手續,直接批準用地。


方案之七:使用集體未利用地

可以參照方案五,直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的,應當辦理土地征收審批手續后依法供地;不需要辦理農用地轉用手續,不需要用地計劃指標,不繳納新增費和耕地開墾費。


方案八:使用設施農用地

設施農用地是指設施農業項目區域內直接用于經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地、附屬設施用地和配套設施用地,農村宅基地以外的晾曬場等農業設施用地。設施農業項目不同于一般的建設項目,其用地也不同于一般建設項目用地,符合要求的設施農用地不屬于建設用地,按農用地進行管理,不需辦理農用地轉用審批手續,不作為新增建設用地管理。附屬設施和配套設施用地有一定比例限制。

設施農用地不包括以下用地:

??經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所;

??以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂;

??以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。

方案九:結合土地整治、村莊整治安排用地

土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排,必然涉及到項目區內各業用地的重新布局、安排和產權調整。土地整治規劃方案中包含了整治后的土地產權調整和各類項目用地調整(地類調整和供地安排)。土地整治實施規劃經批準后,應當依據經批準的實施規劃,相應調整項目區內各類用地產權和地類,直接為項目區內原用地單位整治后的用地辦理相應用地手續,不再辦理農用地轉用審批手續,也不占用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地后的剩余部分,應當依法辦理供地手續。


方案十 ~ 方案三十一

使用增減掛鉤項目建新區用地的,視同建設用地;

農業項目使用國有農用地,有承包經營、承包經營權流轉、由農場職工按要求耕種等方式;

農業項目使用集體農用地,有承包經營、承包經營權流轉、四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)拍賣、由原農戶按要求種植等方式;

使用四荒地等未利用地的,有承包經營、四荒地拍賣、流轉等方式,使用年限最長50年,使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農業、設施農業等,用于非農業建設需要審批;

農村三項建設使用圈內農用地的,應當先行辦理農用地轉用手續,轉為集體建設用地后,再由縣市人民政府批準使用;

符合條件的農村道路用地和農田水利設施用地屬于農用地,不屬于建設用地,不辦理農用地轉用手續,不占建設用地指標;

地質災害治理工程用地,按照地質災害治理項目辦理項目審批手續,不辦理征收、轉用手續,不占用指標,但應當足額安置補償。

根據項目具體需求不同,還有填海造地、搶險救災用地、臨時用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復墾置、低效地再開發利用、管線用地(需設置地役權)、低丘緩坡用地、光伏用地、新產業新業態用地以及農村黨建、醫療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。

此外,還可以通過市場解決項目用地

??以轉讓方式取得土地使用權;

??以股權轉讓方式取得目標公司控制權,進而實現開發利用目標土地的目的;

? ?以合作開發方式開發利用目標土地;

??原有建設用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發展項目用地;

??原有建設用地辦理出讓、租賃等有償用地手續后,用作發展項目用地。

可以看出,土地政策梳理集成可以形成了很多種用地解決方案,政策應用空間很大,不管是搞房地產開發、搞工業建設項目,還是搞特色小鎮建設,如果不懂土地政策集成應用,會錯失很多的機會,增加很多工作難度和開發成本。

不論是“特色小鎮”的建設大潮,還是“田園綜合體”的政策利好,作為地方政府、房企、金融投資機構等,一定要認識到從產業到空間,從功能到形態,從形象到內涵,如何構建獨具魅力核心特色產業?產業如何培育?如何選址?投資從哪里來?如何實現高產能?如何引入高科技人才?旅游和文化功能如何融合于產業形態當中?如何杜絕千鎮一面?政企如何協調權益如何運營?田園綜合體如何解決土地問題?如何以“三生”融合解決“三農問題”?如何構建集文化,旅游,社區,養老,度假等產業功能?12月24-26日,壹方城、清大文產規劃設計研究院主辦的“2017第16屆中國特色小鎮與田園綜合體模式創新與項目實操總裁峰會”將在杭州舉行,帶您一起求真知、探灼見!特邀行業20多位一線項目操盤手齊聚,從特色小鎮—?政策機遇、國家扶持、創建申報、頂層設計、盈利模式、策劃創意、規劃設計、產業導入、落地要點、操盤實踐、運營模式、IP打造、投融資模式、資源鏈接、項目考察等15個緯度分享。


【各級關注】:地方政府、運營商、開發商、規劃機構、投資公司

【會議時間】2017年12月24日-26日(3天2夜)

【會議地點】:中國-杭州

【參會對象】:特色小鎮 田園綜合體開發及相關產業鏈董事長、總經理等核心高管(400人)

【主辦單位】:清大文產(北京)規劃設計研究院、 中國文化產業園區聯盟、北京壹方城智匯科技有限公司

【報名咨詢】:153 2108 5795 沈經理(手機即微信)

【各級關注】:地方政府、運營商、開發商、規劃機構、投資公司


-----峰會內容板塊-----


第一板塊田園綜合體與特色小鎮產業政策、產業趨勢、申報審批及規劃解讀(喬潤令:國家發改委城市和小城鎮發展研究中心主任 城鎮中心副理事長;李季:清大文產(北京)規劃設計研究院院長;陳安華-中國特色小鎮建設與規劃設計研究院執行院長、浙江省建筑科學設計研究院總規劃師)

第二板塊:田園綜合體與特色小鎮運營模式創新及實踐(傅林江:藍城集團執行總裁;朱勝萱:相伴文旅及相伴原社創始人;史御力:幸福公社創始人 銀獅集團董事長;馬寅:阿那亞品牌創始人)

第三版塊歡迎晚宴+文旅,特色小鎮創新IP資源鏈接會(圓桌對話、項目路演、自由交流、洽談合作)

第四版塊田園綜合體與特色小鎮項目IP打造、核心價值提煉及運營創新(于歷明:美國迪士尼夢幻工程師公司首席建筑設計師; 望橋:袁家村教師、鄉村建設觀察者;?莊錦華:臺灣百億桐華祭項目操盤手;

第五板塊田園綜合體與特色小鎮項目投融資創新模式解讀及實踐

(袁英華:國開行信貸局原局長- 探討特色小鎮如何獲得開發性金融支持;

周寧東:中國政企合作投資基金股份有限公司投資部總經理;李川:中鐵(上海)投資有限公司副總經理)

第六板塊:田園綜合體與特色小鎮創新IP路演及創新運營體系案例解讀同路機構董事長—陳高峰)

-----貴賓席及會員企業專享----

【私董會1】?主題:如何借助‘’PPP模式‘’等金融手段助推特色小鎮/田園綜合體建設 ??主講嘉賓:國務院農業開發辦、國家開發銀行以及PPP項目評審專家、國家農業部 科技部 工信部等部委項目評審專家—許安拓;

【私董會2】?主題:特色小鎮、田園綜合體申報審批輔導(中國特色小鎮建設與規劃設計研究院執行院長 浙江省建筑科學設計研究院總規劃師—陳安華;

【項目考察】田園綜合體與特色小鎮標桿項目考察(1、無錫拈花灣;2、安吉天使小鎮


報名方式:


沈顧問?153 2108 5795 微信(發送公司+姓名+職位+手機?)

短信報名:編輯“公司+姓名+職位+聯系方式”發送至15321085795

備注本次峰會僅限相關企業董事長、總經理等核心高層參會,會收取一定費用,請知悉!

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