后燒錢時代 共享辦公開始追求盈利 智能化、差異化成為新探索

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樓主 2019-07-03 22:05:40
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金石藍郡

來源:北京青年報

越來越多的平臺不再局限于僅提供共享式的工位,而是加入了更獨立、更私密的辦公空間,如納什空間的超級工作室等,迎合國內中小企業的辦公需求。

2015年,伴隨著“雙創”的興起,在共享經濟的大潮下,共享辦公空間從無到有開始了一路狂奔。不僅WeWork,優客工場、納什空間、氪空間等行業巨頭紛紛跑馬圈地,擴張著勢力范圍。在各地政府的支持下,共享辦公也吸引了眾多創業者和洶涌資本的關注。各地的共享辦公平臺不斷涌現,以各種名義做眾創。有的是為了政府補貼,有的則是湊熱鬧,甚至很多孵化器都打著共享辦公的標簽出現,全國范圍內的共享辦公平臺很快就超過了上萬家。

但與共享單車類似,百家爭鳴僅兩年后,2017年開始,共享辦公行業就迎來了洗牌,倒閉、關門、并購重組,層出不窮。隨著金融水龍頭的持續收緊,大量的共享辦公平臺在燒光了最初的投資資金后陷入經營困境。相比之下僅有幾個頭部玩家的日子依舊有聲有色,融資、擴張兩不耽誤。

仲量聯行的報告數據顯示,2018年第二季度,聯合辦公整體品牌數量增速放緩,但絕對增量相對可觀,行業的市場資源、資本、業務等越來越向頭部企業集中。畢竟市場涌動、資本狂熱只是一時,如何長久地賺錢才是好生意的基礎。如今,面對共享辦公的下半場,頭部玩家們開始思考如何布局共享辦公的未來,提高盈利能力,創新新模式,加入智能科技等,頭部玩家們希望借此探索出未來發展的新道路。

擴規模:寡頭玩家的增量游戲

近日,在鳥巢附近的納什空間旗艦店里,納什空間創始人張劍宣布納什空間簽下世紀財富中心面積8000余平方米的辦公空間,在CBD商圈辦公社區再落一子,也為納什空間邁進百萬平方米時代正式拉開序幕。

“沒有不爭體量的。”納什空間聯合創始人表示,從體量上來說,納什空間已經是超大規模的共享辦公企業,也是國內共享辦公平臺中第一個完成管理百萬平方米規模的企業。

據公開資料,納什空間已經完成了五個城市布局、運營面積達到了100萬平方米,共計有14000家入駐企業、10萬+工位數量,成為行業規模最大的聯合辦公運營商。

不僅是納什空間,優客工場10月份完成了對方糖小鎮的并購,還在?8?月和?9?月前后并購和收購了智能化辦公平臺火箭科技和大觀建筑。并在近期完成了?2?億美元?D?輪融資后,開始尋找海外收購機會。

氪空間則在不久前簽約了北京CBD甲級寫字樓財富中心大廈,將在大廈內40和41兩層打造出5000余平方米的聯合辦公空間。這是氪空間在國貿商圈的第六個社區,開業后將與氪空間中海廣場、大都會、海航實業大廈、慈云寺、大成國際五個CBD區域的已開業社區協同,驅動該區域辦公空間的升級,為區域內企業提供更加優質高效、靈活舒適的辦公解決方案。

很顯然,在納什空間、優客工場、氪空間等企業不斷釋放擴張信息的背后是共享辦公寡頭玩家們強大的融資能力。6月份,納什空間宣布獲得近5億元人民幣的B+輪融資;優客工場獲得D輪融資;7月份,WeWork中國則宣布獲得5億美元B輪融資;8月份,夢想加宣布獲得1.2億美元C輪融資。

正是在資本的支持下,共享辦公的游戲方式也在開始變化。最初的地點選擇主要以產業園區或城市邊緣地帶的寫字樓為主,但隨著市場的認可度提升,聯合辦公空間已經從產業園區、低端寫字樓等成本低廉的區域,逐漸向城市地標性商辦建筑內擴張。

比如,越來越多的聯合辦公空間開始選擇入駐城市CBD、金融中心區域的高端寫字樓、購物中心、綜合體等。聯合辦公空間向高低兩端滲透,尤其是向高端迸發的趨勢越來越明顯。

這樣強勢發展的背后必然帶來劇烈的洗牌。“一開始的時候,大家以各種名義做眾創,有的是為了政府補貼,有的則是湊熱鬧。隨后,行業洗牌還是很明顯的。倒閉、關門,市場開始呈現優勝劣汰的整合。整合之后就會形成像馬拉松一樣的賽跑,會形成不同的集團效應,頭部效應顯現。”張劍表示。

同時,行業的合并潮加速,頭部力量逐步顯現。2018年1月份,優客工場全資收購洪泰創新空間;裸心社收購澳大利亞辦公空間品牌Gravity;3月份,優客工場宣布與無界空間合并,并收購wedo聯合創業社;同月,WeWork中國收購裸心社;7月,優客工場與Workingdom進行合并,與愛特眾創達成并購合作意向等。這意味著,小型的聯合辦公空間運營商將面臨淘汰或被兼并的命運。

和任何一個新興行業一樣,經歷了最初的百家爭鳴,大多數玩家開始離開,剩下寡頭們則繼續壯大,也同時改變了整個游戲的玩法。

求利潤:從吃差價到賺服務

首當其沖的改變,就是對于盈利的追求。畢竟燒投資人的錢只是暫時的,看得見的盈利模式才是長遠發展的保障。

其實,共享辦公在最初僅僅是一個賺差價的生意,低價拿到寫字樓,改造后再出租,賺取差價。這種模式的進入門檻極低,只要能低價拿到寫字樓再通過服務、創意、運營、差異化等創造出空間的增值,就能賺取租金的差價。有業內人士便表示,如果將一個租金在5元/平方米/天的乙級寫字樓改造成共享辦公,其租金可以達到7-12元/平方米/天,甚至是更高的水平。但現在,僅僅有關系拿到低租金的共享辦公平臺,已經很難“活下去了”。

數據顯示,聯合辦公出租率平均達到85%時才能保持盈虧平衡,但單體項目85%的出租率并不容易做到。大部分的共享辦公空間的實際出租率都達不到80%,標桿企業的出租率也將將超過80%。根據公開資料顯示,即便項目大多數位于城市核心商圈,?SOHO?3Q的平均出租率也僅有88%,氪空間的出租率達到94%,優客工場、納什空間的出租率行業最高,均為95%。這使得大量共享辦公企業開始改變僅依靠租金的模式。

其實業內都明白,共享辦公的“租金”模式是行業的過渡期,未來一定是要提供全流程的企業服務。納什空間聯合創始人史志雋表示,行業里的共識是:共享辦公不比房地產行業,掙不了快錢,一點點把規模做大才有溢價空間,規模也是頭部企業做大做強的基礎。納什空間如今能做到盈利,除了傳統的工位收入做基礎,共享辦公已發展到了以創新研發、生態構建為主導的階段,未入住企業提供智能辦公支持和全鏈條的服務成了工位之外另外的重要收入。

根據WeWork的公開資料顯示,2014年租金收入占到了其總體收入的?93.33%,融資報告中預計在2018年,整體租金收入會占到整體的87.27%,服務型收入從6.67%?增加到12.73%。

可見,服務收入成了共享辦公盈利與否的重要指標。不久前剛完成B輪融資,主打科技辦公的“夢想加”也是差異化突圍的樣本之一,它不只提供用戶辦公場所,還有一體化智能商業辦公服務解決方案。據了解,其在北京的共享辦公空間工位月租為1800-2200元。

“租金+”已經成為了很多共享辦公企業關注的焦點,他們認為,圍繞空間入口能夠不斷附加新的收入。

業內人士認為,未來,辦公空間從資產屬性變成服務屬性,商業模式從租金導向變成流量導向,屬性從地產屬性變成平臺屬性。特別是做平臺,需要為這一類客戶提供綜合性服務,然后有多次服務,并把它變成一種可以輸出的服務模式。

一位辦公空間的運營負責人告訴北京青年報記者,以往的用戶對辦公空間的需求通常隱含了對區位、裝修等因素的考量,但這種通過租金上漲賺取收益的實際空間非常有限。不過,由于地緣關系,空間運營者和租戶的關系更加密切,在時間成本越來越被重視的當下,當空間運營者直接能解決他們對于服務的需求、社交的需求等,這就成了他們增加盈利點與提高品牌溢價的絕佳途徑。

比如氪空間就通過孵化服務、廣告售賣、會員體系等拿到了超20%占比的收益;優客工場通過販賣包含會議室使用時間等會員包的服務,拿到了近8%的非桌子收入,并希望在明年上半年盡快超過10%;納什空間也提供包括路演、社交互動、投融資、產品推介等服務。

業內人士認為,共享辦公企業正在通過提供空間,將優秀的創業團隊吸引進入,近距離觀察這些團隊的行為方式,集中提供輔導服務、集中組織創投對接。這樣下來,一個成功項目的投資回報要遠大于提供空間而來的租金收入。

另外,隨著辦公空間規模的擴大,辦公成本也在下降。據不完全統計,在入駐企業的數據中,納什空間和優客工場的入駐企業量都接近上萬級別,氪空間的入駐企業也達到了3000多家;在會員數量方面,合并多家共享辦公企業后的優客工場會員數超過20萬、納什空間的會員數超過10萬。這些顯現的數據,都在展示一家共享辦公企業背后的服務能力。

聯合辦公分析師就指出,聯合辦公空間需要實現各類資源的整合,上下游產業的打通,做好客戶所需的產業對接,從而構建企業服務的生態體系,進一步增強增值盈利能力。

換模式:?“共享”同時增加“獨立”

在盈利方式的升級之外,共享辦公實際上已經不僅僅是共享工位的模式,也開始迎合國人內斂的性格,更多地加入了“獨立”內容。

其實共享辦公是從美國引入的舶來品,但在經過了幾年國內的落地后,更多的共享辦公平臺意識到,單純全開放、全共享的模式并不適用于中國。因為中國企業和歐美企業在對辦公空間的選擇上有巨大的差異,中國中小企業主更鐘愛有私密性的辦公空間。

納什空間創始人兼CEO張劍就表示,集中式的聯合辦公模式是一個很好的形態和理念,也是這個行業的發展趨勢。但是中國和美國目前所處的階段不一,文化、審美能力、服務水平都有很大的差異,所以國內的聯合辦公產品在模式照搬過來后并不能完全適應國內的發展。

針對于此,納什空間提出了“獨立+聯合”的共享辦公新模式。在這一模式中,既保留更加符合國人辦公習慣的獨立空間,同時又配套了聯合辦公的共享服務,非常好地滿足了小企業需要共享、交流,又追求獨立、私密的需求。其主打產品“超級工作室”提供帶有聯合辦公配套的獨立辦公室,采用一體化裝修方式,使得租戶能夠快速拎包入駐,辦公面積在80平方米到200平方米之間,實現“獨立辦公+聯合服務”的辦公生態。據相關負責人介紹,在北京,目前可選的超級工作室覆蓋了方莊、CBD、亞奧、國貿等各大核心商圈,大概就有1000多個,出租率在90%左右。

同時,在模式創新方面,優客工場也走在前列,率先在行業內成立第一家企業科協,整合優客工場生態資源,同時打造了“全球INS大會”這一雙創領域的活動IP。另一個行業巨頭氪空間則從新媒體創業母體中脫離出來,轉換為共享辦公空間。

成立于2016年的Distrii辦伴已在兩個國家、四個城市、30個熱門商圈布局,其創始人,也是綠地前執行副總裁胡京就認為,未來的辦公市場將像今天的酒店行業一樣出現辦公運營商——一個專門運營辦公空間的機構。“辦公行業將從業主自持辦公物業自行招租的方式,逐步轉變成業主持有物業,辦公運營商招租運營的模式。”他說,從這個角度看,這種辦公不是共享辦公而是連鎖辦公。胡京認為,連鎖辦公行業的市場規模更大。“從市場來看,旅客人數可能只有辦公人數的十分之一,以首旅如家3000家酒店計算,未來連鎖辦公行業巨頭的門店數量將有數萬家。”

相比之下,在本土化的改造過程中,WeWork就遜色了很多。業內分析人士就表示,WeWork中國雖然獲得了巨額融資,但是中國的本土企業對WeWork中國卻并不認可,其中很大的問題就是WeWork中國不接地氣,讓中國的創業者望而卻步。

拼未來:辦公智能化成為各家關注焦點

在模式與盈利之外,共享辦公另一個探索的就是未來發展的路徑。對此各家企業可以說模式不一、方法不同,但是幾乎都在做同樣的一件事情——擁抱互聯網、探索辦公智能化。智能化辦公甚至被認為是對于未來機遇的重要把握。

業內人士也指出,當下共享辦公市場融資洗牌并購的熱潮不斷加劇,以往靠擴張、靠融資的競爭方式已經難以為繼,共享辦公的下半場將是產品的比拼,而依托于人工智能和大數據的方式為共享辦公場景賦能,有望打破現有的競爭格局,找到新的爆發增長點。

在辦公智能化方面,創始人中有濃厚互聯網背景的納什空間一直走在前列。史志雋就對北青報記者表示,在接下來的五年中,所有的空間都將是智能化、客戶所有的界面都是互聯網化,讓辦公設備成為新的流量入口,在空間中挖掘更多的場景。

不僅如此,根據納什空間的調查,不管是出于提升辦公效率的角度,還是對節約成本的顧及,快速發展中的企業普遍對智能辦公服務體系有很大的需求,而且未來會越來越大,解決這一問題的關鍵正在于房地產科技。

“納什空間累計服務了超過12000家企業,每家企業對于服務的要求又不一樣,如何能夠滿足他們的個性化需求呢?”史志雋解釋道,和其他類型企業相比,共享辦公最大的優勢是能夠在基于空間服務基礎之上獲得大量的辦公大數據。這些大數據能夠為入駐企業畫像,再在此基礎上提供基于客戶畫像的個性化服務,更好地匹配他們的需求。

史志雋還預計,面對房地產科技的來襲,共享辦公服務企業應該積極應變,拿出切實可行的措施來,而跟不上這一輪智能升級的共享辦公服務企業,則將極有可能被淘汰掉。

與納什空間類似,萬科出身的毛大慶同樣注重科技對于共享辦公平臺的作用。優客工場也推出了名為“優鮮集”的App。此外還在近期收購了智能化辦公平臺火箭科技,并投資了省廣眾爍。據介紹,省廣集團孵化的數字整合營銷公司省廣眾爍將與優客工場一起,發揮各自資源優勢、技術優勢及經驗優勢,共同構建以共享辦公空間為核心的智能化商業社群生態。

不同于納什空間自己打造科技辦公系統,資金實力雄厚的優客工場通過收購與合作這條路,也打造出了自己的智能化辦公體系。

業內人士預計,在可見的未來,共享辦公智能化將成為這一行業的重要趨勢。這也反過來告訴相關企業,在辦公智能化到來之前,要積極應變,拿出切實可行的措施來。而跟不上這一輪智能升級的共享辦公服務企業,則極有可能將被淘汰掉。

本版文/本報記者 李桁

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